南充樓市的庫存壓力究竟有多大?房子真要白菜價了嗎?



剛剛落幕的中央工作會議上,“化解房地產庫存”被再次提及,普遍的觀點是:目前,全國房地產市場有回溫趨勢,但區域分化明顯,三四線城市的供給過剩問題突出,去庫存壓力依然十分嚴峻。

  “高庫存”顯然已成為懸在三四線樓市頭頂的達摩克利斯之劍,能否應對庫存壓力,將是左右市場整體走勢的關鍵。臨近2015年末,很多人都在猜測明年南充房價將會有何種變化,我們不妨先來看看南充樓市的庫存壓力究竟如何。

  根據統計,截至2015年12月23日,南充市轄三區的可售房屋套數為95084套,總麵積6706033平米。銷售方麵,2015年前11個月,南充主城區月均商品房銷量則為2346套。以此推算,完全消化這9萬多套庫存房源,大約需要40個月,而按照權威機構說法,樓市去化周期的合理區間是12個月內,南充樓市去化周期遠遠高於了“警戒線”。


  值得注意的是,這9萬多套庫存,僅包括已動工並取得預售許可證的房源,大量已開工未取得預售、已批準未開工的潛在庫存並未計算在內,此外還有未來不斷增加的土地供應所帶來的未知增量,如果將這些環節都考慮在內,南充樓市的庫存去化周期還將更加“驚人”。究竟需要多久?筆者難以給出準確數字,可以借用國家統計局對全國去化周期的估算做個側麵表述——“即使把2013年全國商品房銷售麵積13億平方米的曆史最高銷售紀錄作為參照,全部庫存也要10年以上才能消化完畢。”

很多人或許會開始認為:既然庫存壓力如此之大,那南充明年的房價肯定會一路狂跌!下跌是肯定的,連中央領導、人民日報都站出來呼籲開發商降價去庫存了,但問題是究竟會跌到什麼程度呢?像韓寒這種說“要跌破一千”的肯定不靠譜,畢竟成本擺在那兒,虧本生意不光開發商,你也不願做。目前南充主城區新建商品住宅的成交均價在4700元/平米左右,與2013年相當,但今年的土地成本比2013年高了約18%,人工、建材估計也漲了不少,由此來看,今年的房價肯定是要比2013年低的。現在城區不少樓盤價格已經降到了4000以內,例如南湖版塊,基本都打出了3700、3800元/平米起,直接飛回到了2010年的水平,降價空間已基本被榨幹,再往下走,那就真的是虧本賺吆喝了。

  所以,小編認為,目前南充房價雖然還有一定的下降空間,但已基本觸底,未來繼續大降的概率不高。降價這種事情誰都喜歡,但買房子真別以為越降價越好,如果哪個樓盤降到比成本還低,虧起本賣,那多半要不了多久就得爛尾跑路,最後受傷的還是購房者。


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