土地流轉信托成都樣本 主動管理能力升級



臨近年底,一批土地流轉信托陸續出現在信托市場上。分析人士表示,作為一種創新類產品,該類信托未來具有較大發展潛力,不僅可以幫助農業大戶規模經營,發揮信托的金融屬性,還能解決發展中的資金約束,實現多方共贏。


主動管理能力進一步提升


日前,中建投信托·成都城鄉統籌財產權信托正式落地。據悉,該土地流轉項目圍繞成都市“全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區”背景而展開,該單土地流轉信托所涉及的農業用地,全部位於青白江區福洪鄉幸福村與杏花村災後重建城鄉建設用地“增減掛鉤”項目內。

據悉,在模式上,該信托產品采用“全產業鏈模式”,即實現“前期資金支持+受托人+產業導入”的多層次管理。成都市融禾現代農業發展有限公司以其合法擁有的當地約3360.1畝農村土地承包經營權作為信托財產,設立信托,委托給中建投信托進行主動管理和經營分配,篩選和指定土地運營商作為運營主體,對土地進行運營。

作為產品的一大亮點,以往土地流轉信托在土地信托端信托公司對土地運營的管理,主要承擔的是事務管理職能,而該項目在運作過程中,信托公司具有自行篩選、審查和確定土地正式運營商的權利,並有權對運營商進行日常監督,這與以往隻能被動接受政府平台公司對土地運營商的指定相比,公司在信托合作中的話語權得到了很大程度的增強。

中建投信托副總經理譚碩表示,土地流轉中引入信托製度進行專業管理,可以提高土地流轉的運作效率,且信托製度在土地流轉過程中具有獨特的製度優勢。但現階段,這一製度優勢的發揮還有賴於土地流轉過程中權屬的信托關係識別、統一土地登記托管製度等製度設計的完善。

近期,陝國投也推出西部地區第一單土地流轉信托。此款產品旨在推動農村土地流轉製度改革創新,促使廣大農民更好地分享農業集約化、規模化、市場化發展成果,助力農業產業升級,其主要模式為:陝國投接受楊淩農業高新技術產業示範區五泉鎮高家村和揉穀鎮新集村520戶農民通過兩個村土地銀行的委托,發起設立土地流轉信托計劃,將423.73畝土地委托楊淩竹園村果蔬花卉專業合作社進行專業化經營。同時,為竹園村果蔬花卉專業合作社提供2000萬元貸款作為信托扶持基金,支持竹園村集團發展綠色農業、設施農業和綠色農產品(000061,股吧)的電商運營平台。

此項土地流轉信托還開創了“專業合作社+土地銀行+基地+農戶”的土地流轉新模式。520戶農民分享農業產業化經營帶來的穩定土地收益,每畝土地第一年獲得770元租金收入,以後每3年按10%遞增,並獲得合作社農業產業化經營的高效勞務收入,合作社成員每人每月可獲得2000元左右勞務收入。

業內人士表示,首單土地流轉信托推出時,就已采取“財產權信托+資金信托”的“雙信托”模式,而目前這一模式儼然成為行業標配。上述中建投和陝國投信托均采取了“雙信托”模式。

滬出現首單土地流轉信托

近期,交銀國信也推出上海首單土地流轉信托“交銀國信·周浦花海土地承包經營權流轉單一信托”。據介紹,周浦花海生態園是上海界浜蔬果專業合作社借鑒法國普羅旺斯薰衣草花海、荷蘭鬱金香花海等世界十大花海的成功經驗和運作方式經營管理,配套上海迪士尼項目的現代農業生態園項目。2014年10月開業至今,累計遊客人數達30萬人次,實現營業收入1000萬元。

該土地流轉項目轉涉及土地麵積371.766畝,交銀國信搭建土地流轉信托構架,設立“交銀國信·周浦花海土地承包經營權流轉單一信托”,以上述土地承包經營權作為信托財產設立財產權信托。交銀國信作為信托計劃受托人對信托財產進行管理,並將該信托財產出租給運營方界浜蔬果專業合作社,由其開發周浦花海生態園並進行後續運營管理。信托計劃存續期間,界浜蔬果專業合作社每年將支付給農戶的土地流轉費用劃轉至信托計劃,由後者向周浦農投支付並最終分配到農戶名下,作為信托利益的來源。

土地流轉中,從初始流轉年度起,農戶每畝地每年將享受土地流轉基價和每年遞增5%的土地流轉收益。同時,農戶可與界浜蔬果專業合作社簽訂協議,繼續在周浦花海生態園工作,在原有的土地上實現經營性收入和工資性收入兩份收入,實質性提高農戶的經濟收益。

交銀國信相關負責人介紹,在土地流出方和流入方之間搭建信托服務構架,有利於梳理清晰各方的法律關係,規範各方的義務和職責,保障各方的權益。對農戶來說,土地流轉信托實現了土地產權貨幣化,農戶將從初始流轉年度起享受1800元/畝/年(每年遞增5%)的土地流轉收益;對運營方來說,土地流轉信托使其可以更規範、更專注地開發和經營土地;對土地流轉信托的委托人來說,信托受益權是一種相對標準化的金融產品,隨著各項配套製度不斷完善,未來可以進行轉讓,具備金融產品的屬性。

不過,業內專家表示,土地信托同樣麵臨幾個難題,首先是持續盈利來源,目前既有的土地流轉信托項目幾乎都是地方政府主導,有財政扶持,可持續性和可複製性都有待檢驗。而且,現代農業投入大、周期長、收益慢、風險高,農業經營獲利難度較大,信托公司本身並不具有經營農地的能力,需與專業的農業企業合作。其次是風險控製問題。該類產品需確保農戶的基本利益,土地信托一般涉及農戶數量眾多,農戶如不能按期得到相應土地租金,很容易釀成群體性事件。

(上海金融報)




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