【萍鄉樓盤網】2016年萍鄉市房地產市場運行情況分析


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市場平穩向好 去庫存步伐加快

            ——2016年萍鄉市房地產市場運行情況分析


2016年,萍鄉市政府審議通過了《萍鄉市房地產業降成本去庫存暫行辦法》和《萍鄉市申領發放購房補貼實施細則》,出台了一係列促進房地產業健康平穩發展的政策,促進了房地產市場穩定向好,開發投資保持穩定增長,商品房銷售增幅上揚,去庫存步伐加快,但庫存的結構性問題和區域不平衡等問題值得進一步關注。

一、房地產行業運行情況

(一)房地產開發投資適度增長,投資方向多元化  

2016年,萍鄉房地產開發投資48.5億元,同比增長6.7%,分別比全省和全國的增速低9.8和0.2個百分點。其中,住宅投資27.4億元,下降15.1%,占全部投資的56.5%;商業營業用房投資17.5億元,增長59.2%,占全部投資的36.0%。

近幾年萍鄉房地產企業投資方向逐漸多元化,2016年潤達國際、翡翠城和法萊德等較大型商業綜合體建成並投入使用,麓林湖作為首例大型養老地產項目也已投入運營,另有武功山商業街和西海溫泉小區等旅遊地產項目也都已竣工。

(二)商品房銷售市場較為活躍,銷售量創新高 

2016年,全市商品房銷售麵積增幅一直在20%-40%的快速區間運行,商品房銷售額除年初出現一次負增長之外也都與銷售麵積相對應保持了較快的增長速度,總體上商品房交易較為活躍。全年商品房銷售麵積131.7萬平方米,比上年增長41.7%,商品房銷售額64.3億元,比上年增長48.4%(詳見下圖),銷售麵積絕對量創近十年來的曆史新高。


從銷售類型來看,改善型需求為主的中大戶型對全市商品房銷售的拉動作用明顯。全年商品住宅銷售121.9萬平方米,增長53.0%,占全部商品房銷售麵積的92.6%。其中,90-144平方米和144平方米以上戶型銷售麵積分別增長31.2%和162.1%,合計占全部住宅銷售麵積高達83.6%。

從銷售均價來看,2016年全市商品房單位麵積銷售額為4887元/平方米,比上年增長0.9%,分別低於全省和全國平均增速5.6和9.2個百分點。

(三)去庫存政策取得實效,去化周期大大縮短

2016年,去庫存是房地產市場調控的主旋律。2016年5月市政府出台房地產業降成本去庫存10條辦法並製定了萍鄉市申領發放購房補貼實施細則,隨著合理控製商品房開發土地供應量、嚴厲打擊違法用地和違法建設行為、保障性安居工程貨幣化安置、進一步盤活住房公積金存量、建立房地產企業資質免檢製度等措施效果持續釋放,全市商品房去庫存取得初步成效。截止到2016年12月末,全市申請購房補貼的戶數為7274戶,申請麵積80.9萬平方米,申請補貼金額1.2億元。全市商品房累計庫存108.0萬平方米,去化周期7.1個月,比2015年末縮短10.4個月;其中住宅72.8萬平方米,去化周期5.3個月,比2015年末縮短12.8個月,高效完成了既定目標

(四)企業資金到位總體良好,自籌資金唱主角

2016年,受銷售市場活躍等因素影響,萍鄉房地產開發企業本年到位資金88.1億元,增長23.5%。從資金來源看,企業股東投入資金、自有資金和個人按揭貸款增長較快,企業股東投入資金24.2億元,增長360.4%,自有資金13.2億元,增長21.5%,個人按揭貸款 10.7億元,增長12.7%。三者占本年到位資金的比重達到54.6%。

二、萍鄉房地產市場需關注的問題

萍鄉房地產行業在保持平穩運行的同時,也存在一些問題需引起關注:去庫存取得初步成效,但庫存結構性問題應引起重視,同時如何提高房地產行業發展水平也值得關注。

(一)庫存結構性問題仍然存在

一是地區之間去庫存不平衡。全市三縣兩區中,有兩個縣的待售麵積仍較大,去化周期超過了12個月,有一個縣的去化周期甚至長達17.8個月。二是非住宅類商品房去庫存壓力大。截止到2016年12月末,全市非住宅待售麵積21.6萬平方米,去化周期長達26.5個月。非住宅用房長期待售,會減慢企業資金回籠速度,影響房地產市場穩定發展。

(二)房地產行業發展水平亟待提升

目前房地產行業發展水平仍不高。表現在房地產項目總體檔次不高,住宅小區規劃建設、物業管理都跟不上需求步伐;部分商業地產布局缺乏科學性,功能同質重複;有的房地產企業市場研判能力和抗風險能力弱,運行困難,甚至有的資金鏈斷裂,無法正常運轉而出現群體性事件。

三、促進房地產健康發展的建議

(一)多措並舉刺激消費

一是要積極研究已有的政策效果,為下一步研究製定新的政策積極製定方案;二是除了因城施策,還要分項目施策,優質優價,優惠政策向優質樓盤傾斜,激勵企業打造精品樓盤,鼓勵消費者提高消費等級;三是要靈活利用舊城改造、新型城鎮化、二孩人口政策等進一步刺激改善型購房需求,引導農民工和農民企業家返回縣城置業,消化縣城庫存;四是要規範市場秩序,優化房地產市場競爭環境,實行城建、規劃、供水、供電等多部門聯動,打擊和取締小產權房。

(二)積極引導企業創新

一是引導企業轉變經營策略,創新商業模式去庫存。要完善房地產租賃市場,鼓勵房地產企業與中介服務機構聯合開展多種經營,利用房地產庫存發展“互聯網+”租房業務,通過租售並舉的方式去庫存。在專業中介機構的策劃和營銷下,可以吸引一二線城市的購房者發展以養生、養老、休閑、旅遊、娛樂為主題的異地二居所需求;

二是引導企業轉變銷售思路,以“刮骨療傷”的勇氣以價換量去庫存。要引導企業調低利潤預期,適當降低房價,減少長期銷售計劃所承擔的資金成本,提高加速資金回籠的時間收益,平衡房價下調帶來的利潤損失,同時,相關部門要全麵清理房地產開發經營過程中的各種不合理收費,為企業降低房價提供條件。

(三)切實防範金融風險

一是拓寬房地產企業融資渠道,要形成銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道並存的模式,支持金融機構和大型房企合作,積極發展房地產投資信托基金,加快促進房地產證券化,幫助企業調整資產的期限結構,提高企業抗風險能力;二是要完善房地產金融的法律環境和製度環境,建立全方位的房地產金融監管體係;三是要嚴格執行房地產項目審批和預售許可製度,加強對房地產企業資金周轉情況的動態化監測,避免出現爛尾樓和群體性事件。


作者:萍鄉市統計局   發布日期:2017-06-15

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