三亞:酒店市場最新動態及展望




作為中國境內唯一的海島度假地,三亞在國八條後迅速轉型,迎來了更加親民的家庭度假產品2.0時代。據STR Global的數據顯示,截至2015年九月份,雖然三亞酒店市場的平均房價同比去年下降了4.5%,但是在強勁的需求增長帶動下,入住率較之去年同期大漲了10.5%,從而使得酒店的平均每間房收益增長大約6%。如此醒目的漲幅對於三亞這樣一個單純靠旅遊需求帶動,同時新增供給還非常多的酒店市場來說,實屬不易。



對於需求的快速增長,我們結合事實進行了全麵的分析,找到了以下幾個主要的助力點:


1
消費理念的轉變與“候鳥”客群的形成
由於日常生活壓力的不斷增加和大陸空氣質量的每況愈下,人們在緊張的生活工作之後對能使身心完全放鬆的海島之旅十分向往。因此,近年來的海島度假遊在大眾旅遊消費中的受歡迎程度也越來越高。作為國內唯一的熱帶度假島嶼,海南島也就當之無愧地成為了家庭度假的首選之地。相較其他國外海島,三亞所具有的便捷交通以及相對完善的配套設施讓它擁有了一部分“忠實粉絲”。而2013年後三亞酒店價格的集體“跳水”也加大了它對於大眾的吸引力。

2
錯峰出遊使淡旺季差別趨於平緩

與前幾年三亞遊客在春節黃金周紮堆不同,我們了解到今年的暑假與各種小長假期間,三亞的酒店市場也十分火爆。不僅如此,春節黃金周所帶來的旺季也由原來的一周延長至三周。這些跡象表明旅遊經驗愈加豐富的遊客們更願意選擇錯峰出遊來規避旺季極高的酒店價格。而對酒店來說,波峰與波穀被拉平後,最直接的感覺就是“旺季不旺了,淡季不淡了,全年入住率上升了”。



3
進入渠道增多,三亞機場壓力相對減小

在三亞機場三期工程完成前,三亞機場的運力飽和一直是該地旅遊發展的瓶頸之一。但隨著自駕遊越來越受歡迎,再加上高鐵的開通,進入三亞的渠道也從原本單一的機場變得豐富起來。很多在旺季買不到直飛機票的遊客也會選擇通過海口,甚至是廣州來進入三亞。


4
島內遊客度假需求日漸突顯
今年有一部分新顯現出的休閑度假需求是來自於工作和生活在海南島內的“大陸移民”。越來越多的島內居民會趁周末時間自駕到周邊城市或者度假酒店休閑遊玩。而各家酒店,特別是家庭遊樂活動較豐富的酒店,也會相應地設計和推出各種周末套餐來吸引這一部分的客人。無論是產品還是客人需求,都變得更加豐富和多樣了。

與家庭散客需求蓬勃發展所相反,會議市場則呈現持續的低迷。由於國家明確禁止黨政機關到三亞等旅遊勝地或名勝風景區開會,三亞會議市場的份額受到了嚴重的打擊。此外,與國內需求旺盛增長相對的,是包括俄羅斯在內的境外市場的全線頹敗。根據三亞市旅遊委的數據,2015年上半年三亞接待國內遊客數達700.81萬人次,同比增長 11.54%;而接待的入境遊客數量卻僅有16.90 萬人次,同比下降 17.65%。歸其原因,首先是受歐美製裁的俄羅斯經濟衰退;其次是周邊東南亞國家類似海島的競爭。而最重要的是三亞嚴重缺乏對外國遊客友好的配套設施,以及可用英語流利溝通的服務人員。在種種因素的影響下,俄羅斯至三亞的直航包機被取消,這也算是此次國際遊客減少的直接導火索。由此看來,三亞要成為名副其實的“國際旅遊島”仍有很長一段路要走。



分析過需求增長的種種原因後,接下來簡要探討下平均房價下跌的主要因素:


多樣化住宿產品使遊客選擇增多,
間接與酒店產生了競爭

隨著房地產市場的逐漸走低,許多房地產商或房產業主主動將物業改造為酒店式公寓、如家或家庭旅社進行經營。此類非標準化住宿產品的逐漸增多,豐富了遊客們的住宿選擇,也在一定程度上稀釋了中低端酒店的客源。在更加激烈的競爭環境中,酒店為了防止住宿率下跌,也是逼不得已隻能通過降價來爭取客人。


新酒店不斷湧現,
酒店競爭壓力持續增加

自從2012年以來,三亞市場每年都要迎來四五家新開業的高端酒店。單論2015年,至年中就已有海棠灣香格裏拉、太陽灣柏悅以及大東海萬豪陸續開業,而下半年則仍有海棠灣凱悅、海棠灣索菲特計劃開業。每年如此多的高端酒店集中進入市場,市場競爭的不斷激烈可以想見。在住宿率與房價可能雙雙降低的壓力麵前,各酒店隻得通過降低價格來換取理想的平均住宿率。




價格信息更加透明,
遊客更加注重性價比

隨著OTA app的優化以及移動通訊技術的普及,通過手機移動端預定的客人比例明顯增多。這個趨勢也給酒店銷售人員帶來了兩個不小的挑戰。首先,由於網絡上價格信息更加透明,客人的價格敏感度也會提高。因此,市場的價格走向對每家酒店自身的價格策略製定也有很大的影響。其次,除少量節假日以外,遊客在三亞基本不會出現訂不到房的情況,因此,客人預訂的臨時性也在逐年增強。今年許多酒店中提前3至5天預定的客人占了近一半,而在某些酒店當天預定的客人也已高達20%。客人越發隨性的預定習慣也迫使酒店銷售人員需要更加準確地預測酒店入住率,以及製定更加靈活的價格策略,進占領市場先機。


可通達,更多樣,不可替代,
未來發展預期樂觀

在未來的五年中雖然還會有近30家酒店將陸續進入酒店市場,但大家都對三亞未來的市場發展保持較為樂觀的態度。首先,三亞鳳凰機場三期與海口美蘭機場的二期落成將大大改善海南島的通達性。而湛江至海口高鐵的遠期規劃也將促進海南島旅遊的進一步發展。其次,像亞特蘭蒂斯等娛樂項目以及更多高端酒店的開業也將進一步豐富三亞的度假產品類型,提升整體的吸引力。而最重要也最不可忽視的一點就是,三亞作為中國唯一的熱帶海濱旅遊度假目的地的不可替代性。語言、食物、交通的便捷性使得許多家庭客戶,尤其是二三線城市的旅遊者,依舊把三亞作為海濱度假的首選之地。




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