黔西南徐昌興律師┃這些活生生的案例太嚇人了!借名買房風險大,協議或被判無效!




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近年來,由於受到房價、住房調控政策、差別化信貸和特殊性住房限購政策等因素的影響,出現了“借名購房”現象,而因其引發的矛盾糾紛時有發生。在這類糾紛中,買房人與房屋登記人多為親屬關係,由於未簽署書麵協議等原因,“曲線購房”者存在敗訴風險。



借名買房,引來一場親人間的產權爭奪戰

針對近年來借名購房案件不斷增多的現狀,北京市第二中級法院對近三年來審理的這類案件進行了專題調研,分析其特點、成因及借名購房行為潛在的法律風險。

借名買房的人與房屋登記人多為親屬關係,在審理的借名購房案件中,由於未簽署書麵協議、借名人舉證困難等原因,借名人存在敗訴的風險。即使最終勝訴了,借名人也因房子所有權的確認與登記人對簿公堂,原本和睦的親屬關係不複存在了。

【案情簡介】


張某就是典型一例。他借助法律拿回了屬於自己的房子。但因一套借名買的房子,他與自己的外甥女變成了原告和被告。

上世紀八十年代,張某的母親帶著張某住在單位分的房子裏,將自己名下的另一處房產分給了張某的姐姐張乙。母親去世後,因為張某不具備民事行為能力,姐姐便承擔起弟弟監護人的責任。

後來,張某母親的所在單位進行房改售房,家人經過協商,決定用張乙的名義替張某買下他正在居住的這套房子。房屋產權證因此也就登記在了張乙的名下。

張乙去世後,張某發現原本屬於自己的房子,卻因產權證係姐姐的名字被作為遺產由外甥女王某繼承,並登記在了王某的名下。張某在索要無果的情況下,將自己的外甥女起訴到了法院。

法庭上,張某陳述了房屋是借用姐姐張乙的名義購買的,希望能將房屋重新登記在自己名下。由於他不曾與姐姐簽訂借名合同,無法提供相關證據,一審法院經審理後,駁回了他的訴訟請求。

明明是自己的房屋,卻不能拿回,張某不服,提出了上訴。二審法院在調查過程中向原產權單位了解情況,該單位明確表示,售房時確實是用張乙的名義替張某購買的房屋,且根據房屋分配及售房情況,證明了雙方借名購房的事實。因此,二審改判房屋的現登記人王某將房屋過戶到張某名下。

借名買房目的呈現多元化

有過類似張某這樣經曆的人不在少數。近年來,由於中央及部分地方政府相繼出台的一係列房地產調控政策和銀行限貸政策,導致一些不具備購房資格的買房人,如在京連續繳納個人所得稅或社會保險不滿五年無資的非京籍人員,為規避“限購令”已經擁有住房的居民,家庭年收入超過標準無法申請購買經濟適用房、兩限房的購房者,因住房限貸政策影響不能辦理按揭貸款的購房者以及一些來華外籍人員,往往會選擇借用他人的名義購房。

利益因素是導致借名購房行為屢屢發生的主要原因。當前,一些單位通過團購、集資建房的方式,以遠低於市場價格的優惠條件,將房產出售給本單位員工。而那些沒有購買能力或沒有購買意向的員工,會選擇將購房指標轉讓,賺取轉讓費。這種低價購房的優惠條件,吸引著眾多購房者的目光,於是,一紙借名買房協議就在雙方互利的前提下簽訂了。

另外,還有一部分人出於感情、家庭等原因借名購房。如受中國傳統“安土重遷”與“家”文化思想的影響,男女雙方在結婚前,其中一方常常以另一方的名義出資購房,並且雙方父母也常在子女結婚時,以子女的名義為他們購置婚房。當雙方感情破裂進行離婚訴訟時,借名購買的房子,往往成了雙方最大的爭奪焦點。父母以子女名義為其購置房子後,也常因房子產權問題與子女甚至子女的繼承人發生矛盾糾紛。

借名買房風險大,協議可能被判無效

隨著近年來房價大幅上漲,麵對巨大的經濟利益,登記人事後常常為一己私利否認借名購房事實,拒絕履行辦理房屋過戶手續。

“多數人僅看到這種‘曲線購房’的表麵利益,卻忽視了其中隱藏的風險。”因為這種借名購房的行為,多發生在親屬、朋友之間,雙方基於感情信任,多為口頭約定,較少簽訂書麵協議,部分借名購房的書麵協議內容,也僅說明出資關係,並沒有明確約定房屋的產權歸屬。從而導致即使訴至法院,借名人也因無法提供足夠的證據,而沒有完全把握能拿回屬於自己的房子。

有的借名人與登記人簽訂了條例清晰的借名協議,但在交納房款後,要求登記人履行借名協議過戶房屋時,卻發現手中持有的協議變成一紙空文,並不具備法律效力,自己陷入房財兩空境地。對此,肖大明認為,借名合同的履行問題,首先應判斷合同是否具備法律效力,然後才涉及履行。涉及違反國家政策的特殊房屋,借名協議是無效的。購房主體若是不具備購房資格,其所簽訂的借名協議也是無效的。

【建議】


即使符合國家政策借名購房仍需謹慎

借名購房者該如何應對因規避政策而帶來的風險及後果?

未取得保障性住房購房資格的市民,千萬不要為了貪圖便宜而借名購房,以免因為違反國家相關政策而房財兩空。對於不違反國家法律、政策的借名購房人,一定要注意保護好自身權益,與登記人簽訂書麵協議,並且在協議上對出資、房屋的產權歸屬等作出明確約定,必要時甚至可對協議進行公證。

借名人在支付房款時,宜選擇銀行轉賬方式,直接向開發商或出賣人支付房款等費用。實際出資人一定要留存銀行轉賬記錄、收據收條等出資相關證據,以防在沒有書麵協議或房屋登記人對借名買房不予認可時,可以向對方主張債權,減少損失。

此外,登記人應盡量避免借名給他人用以購房或辦理按揭貸款手續,以免今後自己在購房、售房方麵所能享受到的貸款利率優惠、稅費減免等利益受損。在與他人達成借名購房協議時,應就房款支付、貸款償還以及因房屋所產生的相關責任與義務等事項作出明確的書麵約定,以防因借名人未能及時歸還銀行貸款而導致銀行向登記人主張權利後,登記人由此所遭受的損失可以向借名人追索。

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