徐州這地塊哪裏值21.67億?地王頻出,誰才是真正的幕後推手?


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還記得今年2月孟莊兩地塊總共拍出13.2億元嗎

5月31日一場土地拍賣再次刷爆徐州人的朋友圈

隻是這塊地的價格更貴高達21.67億元

溢價率達到了221.3%

樓麵價為6768.06-8460.08元/平方米

刷新了徐州土地總價曆史最高紀錄

徐州欣欣路地塊成為名副其實地王。



據了解,最終搶到地的是上海泓喆房地產開發有限公司,此公司為華潤地產注冊。而樓麵價7000多什麼概念?一般來說房價是樓麵價的2倍多,開盤價要達到每平1萬5了?這裏可是徐州的南三環外。


那麼這塊名不見經傳的地憑什麼能拍得如此高價?

開發商的投資難道眼光還不如我們?

周圍的房價目前又是如何?

等等圍繞這塊地的疑問我們來一一揭開。


1

究竟為何這塊地如此搶手

這塊地在南三環以南欣欣路上,銅山、泉山、雲龍三區交界處,原來比較荒涼,附近還有大成物流園、鐵路、汽車4S店、水泥攪拌廠等汙染源。這裏並不靠地鐵,最近的地鐵站三號線翟山站,至少還有1.5公裏。離二號線百果園站,距離也差不多遠。不過有一個利好的:規劃的複興南路南延,將從小區附近經過,到時去市中心更方便些。



但現在,這裏成了開發的熱土。周圍小區開發成片——東北方向有榮盛花語城和國泰菁華逸境,西麵還有澳東印象城,附近還有翡翠城等一大片安置小區,而南對麵的恒大濱河左岸,房價都漲到了上萬元!該地塊商業,一個是銅山萬達商圈,距離在3公裏以內,還有一個是在建的榮盛未來廣場,在花語城附近。對了,剛剛開建的江蘇師範大學培棟學校也在欣欣路上。



目前的周圍二手房價,最高不過1萬。在售項目中,該地塊路南的恒大濱河左岸精裝房,均價9600。而新地王誕生後,會不會拉升周圍房價?這是必然的。



2

附近樓盤過去兩年的漲幅

恒大濱河左岸,2016年7月2日開盤價6600元/㎡起,均價約在7000元/㎡左右。到今天為止還不到一年,該項目均價9600元/㎡,報價也超過了1萬元。


榮盛花語城,2015年6月開盤價僅在5580元/㎡,2016年6月7日該項目報價6300元/㎡。今年3月22日,該項目報價則達到9200元/㎡。



當年,欣欣路附近房價這麼便宜,還是賣不出去,小編記得接到的售房電話,最多的就是榮盛花語城。如果時光能夠倒流,一定要珍惜給你打過電話的售樓小姐。



3

網友聲音這地塊哪裏值21億

看衰:①有網友說土豪不在乎地鐵學區和配套,真的人傻錢多花一萬四五去買這個容積率2.5的高層?剛需買房子看價格配套交通,有錢改善一族買房看環境發展前途。1萬4雲龍湖金龍湖大龍湖的高層隨便選還有地鐵,有山有水環境好適合養生。南三環限時,欣欣路每天大車過個不停,又髒又吵。住在如意家園東南郡業主會深有體會。



看好:②當年我買楓林天下,5000,現在市醫院,南師大附小,大豐一方城,地鐵4號6號線都來了,現在三期7000,未來還將繼續上漲,所以別小瞧一個開發商選地的眼界,換句話說,那是格局。


③華潤作為大開發商不是傻子,沒有確切收到的地段長遠規劃信息不會出手的。到底具體有哪些規劃不清楚,目前就所知的主要是:

1、該地塊的北麵徐州工程學院城南校區部分要徹底搬走,規劃建設什麼淮海文化產業創業園之類的東東。

2、該地塊西麵偏北正在建設大型養老中心。

3、該地塊正西麵地塊已經準備出讓,具體用途還不清楚。


從網友的發聲中,我們基本可以總結,普通多數人認為就目前的環境、配套而言,欣欣路地塊拍到21億多的價格不被人看好。但基於是華潤這樣的央企實力及選擇眼光,也有相當部分人對周邊的發展抱有很大期望。也許正應了馬雲那句話:天你對我愛答不理,明天我讓你高攀不起。而在房地產行業,已經無數次驗證了這句話的真理性,開發商特別是強勢開發商具有改變城市格局的能力,而這往往是被我們普通人所低估的。


4

徐州昔日地王現在什麼價

現在回看徐州近幾年的地王樓盤,由於占據的地段優勢明顯,開發商又多為全國級的大型房企,所以價格普遍在1萬以上,且樓盤品質更多的被定義到豪宅階層,遠遠不是多數剛需所能承受的。


華廈廣場:2010年,華廈集團經過多輪激烈競拍,以9.38億元拿下2010-7號雲龍湖東北角地塊,溢價率高達194.97%,該地塊出讓麵積99369平方米,總建築麵積20萬平方米,掛牌起始價3.18億元,土地溢價6.2億元,溢價率高達194.97%。此樓麵地價4690元/平米,創下當時三年來徐州土地市場總價新高,10年徐州市區房價也就5000左右。



雲龍觀邸:2010年6月徐州市盛和房地產開發有限公司以6.6億元競得毛紡廠地塊,樓麵價7350元/平米。



龍廷潤園:2012年底老體育場地塊成功出讓,由江蘇龍庭置業競得,13.4億元!該地塊的樓麵地價超過萬元,這是徐州房地產市場有史以來單宗土地總價首次超過十億元,樓麵地價初次過萬元。老體育場地王項目作為雲龍山、雲龍湖、雲龍公園,三龍聚首之地,囊括了徐州最好的城市資源,擁有著無可比擬的絕版珍藏價值。老體育場地塊毫無疑問是徐州乃至放在全國範圍內,都是非常難得的一塊好地。



綠城·紫薇公館:綠城所在的這塊地是2013-71號茶棚村地塊,該地塊宗地掛牌起始價達10.8億元,是當年的地王。該地塊西側為小南湖、北側為雲龍山、東南側為泉山森林公園,可謂是依山傍水,除了小南湖內,在徐州很難再找到更好的地塊。



華潤綠地·凱旋門:2013-81號兵工路地塊位於中山北路西,銅沛路北,規劃為商務金融,城鎮住宅,麵積為86971平方米,掛牌起始價為111000萬元,成交價為113000萬元,由綠地集團香港公司獲得。



海爾智慧城:繼美的、蘇寧成功進軍徐州後,2014年10月9日海爾地產順利摘得2014-27號華東機械廠二期地塊,並定名為海爾智慧城。項目包括2個地塊,分別為B地塊、C地塊,根據徐州市規劃局規劃條件,B地塊用地性質為居住用地、C地塊用地性質為商住混合用地。



萬科翡翠天禦:無獨有偶,同樣為27號地,2016年12月20日,2016-27號華東機械廠一期B地塊經過113輪競價,被萬科7.25億摘得,華東機械廠一期B地塊(編號2016-27號)位於黃河南路南,礦山東路西,規劃為城鎮住宅用地,占地麵積為51050.6㎡。樓麵價5686.5元/㎡,溢價率達26.5%。2016年地王由此誕生。



孟莊B地塊:2017年2月28日下午,編號2017-1號孟莊B地塊國有土地,通過徐州國土資源交易網,經過93輪競價,3個多小時的激烈角逐,最終由綠地地產集團徐州中部置業成功競得;該宗土地競買起始價為52542萬元,最終成交價為9.23億元,樓麵地價為4627.21-5552.66元/㎡,溢價率超過75.75%,刷新徐州市國土資源網上交易新紀錄。



從以上大量信息中小編發現兩點疑問,不知道各位察覺沒有?

一是地王究竟會給市場帶來多大的波瀾?朋友圈的波瀾除外。

二是徐州地王的稱號越來越被外來房企所占據,原因何在,這是否是大勢所趨?

帶著這兩個大的問號,小編也查詢總結了很多,渴望從中得到答案。


頻繁被拔高的土地拍賣價格,2016-2017年在徐州房地產這股熱潮中,最不容忽視的非地王莫屬。另據統計,與去年全年成交量相比,惠州、徐州今年一季度成交麵積已超去年的70%,從一季度住宅用地成交麵積TOP20來看,鄭州、徐州、武漢成交麵積已超過750萬平方米,位居前三


對於普通剛需來說,豪宅太遠,反正都是買不起,出來地王就當新鮮事看看。但真正可怕的並不是地王,而是地王效應MBA智庫百科這樣解釋地王效應的——

什麼是地王效應


地王效應是指,由於地王自身樓麵價格成本較高,而不可能出現大幅降價的情況。受地緣效應影響,地王周邊樓盤價格也會出現水漲船高的情況,助推房價徘徊在一個較高的水平。即高地價影響高房價。


地王效應一直是商品房價上漲的一個重要因素,並在一線城市不斷帶動房價飆漲,同時吸引投資需求不斷湧入市場,幾度造成商品房供不應求的市場格局,是形成當前房價過高的一個重要因素,也是將導致房價暴漲的一個重要推手。



中國的地王效應


自從2008年幾宗地王被退事件發生後,地王效應也隨經濟危機爆發造成的樓市低迷逐漸淡出市場,形成一線城市房價下降30%的商品房價格回調狀況,樓市也開始向良性市場進行調整,房地產市場由過熱向良性與穩定發展的方向轉變,但卻被經濟政策從中打斷,在寬鬆政策及放開二套房貸的情況下,投資需求再次幹擾市場,在一部分剛性需求被透支的情況下,樓市回暖造成房價回升並快速上漲的事實,地王效應也再次抬頭。


2009年10月1日《保險法》頒布後,2360億人民幣保險資金又將注入地產,與此同時寬鬆的刺激政策依舊堅決執行,在地王效應的基礎上,資本聚集過多的後果很可能又造成一輪房地產泡沫,再次推動房價暴漲。



在外部消費市場變局以及貿易摩擦的影響下,中國的實體經濟麵臨更大的危機,就業危機更將導致人均收入不斷下滑,最終高房價可能喪失真正的市場需求,將商品房淪為炒家之間運作資本追逐利益下擊鼓傳花的玩物,而真正的商品房市場需求者又要延續為買房而拚命儲蓄的生活,最終導致大量的產能無法消化,為實體經濟添堵致使實體產業再次低迷。如何驅除地王效應是當前中國經濟所麵臨的嚴峻問題。


地王效應的原因


地王效應的原因並不是由於地王數量較少、對房價影響有限,而是地王數量過多,對房價影響非常大,地王也成為開發商樂之不疲而追漲的玩物,包括萬科、金地、恒大、綠城等一些大型企業都在不斷刷新地價,並有綠城房產等企業在負債率高過100%的情況下,依舊在角逐地王,其根本意圖是在不斷製造地王效應進而托漲房價。



緩解地王效應理性購房


地產專家提醒購房者,不要盲目追著地王周邊漲價樓盤跑。因為,一個區域的地王項目,往往都會打造成區域內的高端豪宅銷售,價格和品質都以豪宅為標準。其他在售的新房和二手房,本身定位上就多以剛需為主,卻沒有拔高品質。


地王項目往往因其特殊性,更容易被開發商打造成豪宅產品,而周邊的剛需盤、平價盤,本身定位就與之相差很遠,肆意地將價格與地王的預期看齊,不但難以獲得購房人的認可,也會讓自身項目在市場競爭中處於不利位置。


所以,總體來講,地王效應隻是開發商的玩物,並不是什麼值得普通大眾慶幸的利好,更不是老百姓能炒得起的概念,市場因為一串數字概念而推高,房子會逐漸失去以住為目的的初衷。如果有人妄想從地王炒作中分一杯羹,除非個人具備相當的經濟實力,而以徐州城市的發展和人群的收入,這杯羹何時能從你手中轉接到下一任手中從而兌現,個人認為目前來看前途難辨。

而在徐州地王一再誕生的背後,我們也應該看到,徐州房地產市場已經逐漸被房產巨頭把控,萬科、綠城等紛紛進駐。好處是大開發商的樓盤品質更有保障,但對剛需來講,大開發商樓盤的價格普遍更高,一方麵他們不介意拿地價格高,另一方麵他們對自身的資金抗風險能力、口碑、品質、市場接受非常有信心。


至於緊隨其後觀望的徐州本土開發商,必然會順勢而上,價格同樣把住不放,別人賣1萬,我賣8000總可以吧,一樣有人搶。當然,他們的生存空間也會被急劇壓縮。


所以,這就是目前徐州房地產市場的大格局,大開發商把控高端品質和價格,徐州本土開發商夾縫中求生存。下麵就以徐州萬科、綠地等為例,他們已經占據了徐州房地產的大半壁江山,為什麼這麼說,看分析就知道了。


徐州十幾家樓盤叫萬科,他們已是價格標杆


到目前為止,萬科入駐徐州的項目已經多達十二個,萬科城是最早入駐徐州的項目,隨後萬科橙郡、萬科公園裏、萬科美的璞悅山、萬科北宸天地、萬科翡翠天地、萬科新都會、萬科未來城、萬科尚都會、萬科翡翠之光、萬科翡翠天禦接連入駐。


其中萬科尚都會、萬科翡翠之光、萬科翡翠天禦三個項目為萬科家庭的最新成員,這三個成員經過一段時間的準備,目前也已經重裝上陣。萬科翡翠天禦位於華東機械廠一期B地塊;萬科新都會位於銅山區北京路19號,萬科翡翠之光為喬湖剩餘地塊。這三個項目目前都處於快速推進階段,其中萬科翡翠天禦已經在金鷹二店內搭建臨時售樓處,萬科新都會已在銅山萬達廣場搭建臨時售樓處。


萬科翡翠天禦,華東機械廠一期B地塊,預計未來價格在18000-20000元/㎡。



萬科新都會,項目位於銅山區北京路19號。



萬科翡翠之光,項目位於和平路北側,學院路東側,漢源大道西側,臨近在建地鐵1號線學院路站。



萬科樓盤在徐州已經分布眾多,再來說說綠地和萬達,尤其是最早來徐州的綠地,現在也是徐州地塊最多的開發商。發展雲龍區和新城區有綠地的一小半功勞,而且當時雲龍區還比較偏僻,所以對於功臣拿這麼多地也無可厚非,畢竟徐州人也吃這一套,名企嗎!萬達的到來配合著綠地打響了雲龍區翻身的第一仗。


綠地略圖


而綠地也似乎喜歡做先鋒大將,你雲龍區需要發展,我來!你新城區需要發展,我來!你高鐵需要發展,我來!這種帶動性和前瞻性,有誰能比?而萬達從雲龍區吃到好處之後也上頭了,銅山萬達搞起來,馬上規劃的在鼓樓區要建一個,食品城聽說也要來一。


萬達建成兩個廣場


現在在徐州提到蘇寧大家還會隻想起來蘇寧電器嗎?恐怕是第一反應應該是蘇寧廣場!從開建一來蘇寧一直在吸引大家的眼球,新式的鋼結構混凝土結構,徐州第一高樓。


徐州第一高樓


說起精裝房,不得不說新城區的碧桂園,當時新城區還沒有被大家看好,不過現在房子售的差不多了。


碧桂園


相對其他房企巨頭,恒大在徐州的項目和地理位置是最低調的,也就是欣欣路這邊,難道是簡單的來湊局?



當然,還有綠城、美的等等現在有的和未來還將進駐的大型房企,徐州本土開發商的樓盤和地塊還剩下什麼?現在連三環外都不剩下給他們了。上麵這些外來的樓盤,地理位置偏一點的也要8000左右,位置稍微好一點的都要過萬,如果是徐州的房企,這價格誰有信心賣得出去,但外來的和尚會念經,他們敢,徐州老百姓也認。請恕小編大膽一點預測,未來徐州的房地產市場將更加深入的被他們把控下去,如此一來各位認為低於8000還有可能性嗎?均價1萬應該不會超出預期吧。是憂是喜,各位心知肚明。


結語:

地產巨頭的進駐、地王被一再刷新……

讓徐州這個蘇北城市,

整個江蘇房價的窪地看到了往上爬的希望。

我們不能片麵的說房價是這些房企導致的,

畢竟這是市場選擇行為,

我們跟風的買房者也要付上責任,

但地產巨頭把控土地、價格也是事實。

而這個事實,

勢弱的購房者難以去改變,

能改變的是誰?

莫非指望房企回饋社會降價?

很多人也在指望徐州出台限購政策

但個人認為這隻可能暫時降溫

不可能改變房價整體上仰的大趨勢。

所以,在這個大時代裏無可奈何的隻有剛需。

房子本來是用來住的,

但在地王出現時,

看到一些人歡呼雀躍的嘴臉,

甚至包括部分媒體借題發揮唯恐天下不亂,

這是病態的社會,病態的人。

不勞而獲、快速致富、投機取巧,

無人戀心國之核心製造業

才是我們的病根所在。

一場風花雪月,

看似有的人為此獲利,

但終究是要把吃到肚子裏的全吐出來。


(來源頭條號/徐州萬安驗房白先銀、徐州地鐵圈、這裏是徐州、徐州極房等、騰訊房產徐州站)



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