長沙樓市深度調研分析!


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最近一段時間,筆者準備走遍大江南北,實際調查了當地樓市的情況。上周去了深圳,前天來到了長沙,過幾天去上海。


通過筆者近幾天的實際調研和對網上資料的考察,筆者再次強烈建議大家,如果投資一定要去當地看看!在信息爆炸的時代,在管製不斷加強的今天,在短期利益不斷衝擊真相的當下,真話、實話極難被大範圍傳播,即便傳播也容易被其它假像對衝,導致投資者忽略真相。


長沙樓市調研分析

筆者本次在長沙的河西實地調研大量樓盤,把梅溪湖片區、洋湖片區、濱江片區、望城區的所有在售的一手房看了一次,同時對一手和二手市場進行了深度分析對比,再次感謝壹居房產、新環境房產的鼎立支持!


數據顯示,前四個月長沙總住宅供應約170萬方,成交270萬方,成交26000套,成交均價在9000元/平方米。長沙3月18日出台政策,出台政策前,新房二手房開始全麵倒掛,比如梅溪湖片區金茂梅溪湖的二手房價格高於附近的一手房開盤價。

長沙準確來講,應該是去年6月份開始出現升溫跡象,開始升溫速度較慢,8月份以後迅速升溫,梅溪湖南岸房價開始進入上揚模式,金茂梅溪湖、中海梅溪湖一號等樓盤從8000元每平方米多一路上揚到12000多元每平方米,上揚幅度高達50%以上,附近還有一些樓盤如正榮府、梅溪香山、淺水灣等樓盤出現過日光現象,長沙樓市去年一片熱火。國慶之後稍有降溫,但是由於其他城市降溫速度更快,長沙在國慶後甚至進入過中國樓市領漲榜前3名。

今年過年後,長沙樓市迅速升溫,供不應求。經過去年一輪行情後,長沙幾乎沒有現房庫存,在售樓盤均為期房,1-4月份出售麵積明顯高於批準供應麵積,新開盤項目成交率頗高,排隊現象成為常態,甚至出現幾戶搶一套房現象。比如梅溪正榮府、金茂灣兩個樓盤在開盤當天分別推出202套、130套房源,當天全部售完。更值得注意的是,金茂灣從拿到預售證、認籌、開盤再到售罄,所有動作完成的時間隻有一天。同時,中海國際社區、彙金城、佳兆業雲頂梅溪湖等樓盤開盤當天的成交率都高達90%以上。


值得注意的是,望城區本次去庫存非常成功,二手市場開始急速升溫,甚至一些在售二手樓梯房迅速賣空。望城區今年3月份以後一手房全麵進入無房可賣狀態,無論多麼偏遠隻要開盤當天去化必然過半,而購買的人大部分均為投資。



此外,由於政府限價,一手房無法售出更高價格,補差價在樓盤內部時有發生。比如王女士看中南城印象一套87平的房源,但當要簽合同時,她才得知由於政府“限價”,購房合同隻能按照去年10月份的網簽備案8600元/平米來算,並不是置業顧問與她談的10500元/平米。所以,她必須補接近20萬的差價,王女士表示房價10500元/平米她能接受,但是網簽和實際售價之間的差額部分並未寫進合同,不能保障自身權益,這一點她絕對不能接受,可是麵對洶湧的買房團,王女士忍痛也買了一套,隻是首付多了20萬,而王女士隻是眾多樓盤中一個業主的縮影。


2月份以後,二手市場房東也開始進入坐地起價狀態,準備購買婚房的王先生被房東違約鬧得焦頭爛額,他前一天跟房東交了定金,說好的第二天晚上簽訂合同,但在約定的時間,房東卻告知,房子已經賣出,不得已王先生還得打官司起訴房東一房多賣,而起訴的結果是房東並沒有一房多賣,隻是要坐地起價否則不賣,王先生隻是一個被二手房東坐地起價犧牲品的縮略圖,2月份以後長沙違約率激增就是房東坐地起價的最好說明。

長沙目前情況已經是一二手房全麵倒掛,一手房現房無房可售,期房隻要位置不差、有概念則馬上全部售罄。筆者預計,此輪調控長沙市場會有一定程度降溫,但是筆者依舊把長沙歸為第二投資梯隊的城市,建議目前暫時選擇觀望,等待市場消化限購政策和加息政策後再做決定,不要成為追漲殺跌的犧牲品。


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