樂山債權債務律師萬文清||2016,欠錢不還,債務人“唯一房產”可以被執行拍賣了!




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       來源│江蘇高院執行局


       最高院於2015年5月5日正式發布《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》其中該規定第20條明確規定了唯一一套住房可執行的3個條件,然而各地法院在實際執行過程中理解仍有差異,日前,江蘇高院正式出台《關於執行‘唯一住房’相關問題的解答》,期待各地高院陸續出台累世的解答!!!


關於執行 “唯一住房” 相關問題的解答

江蘇高院執行局|2015 1124


         為規範執行程序中涉及 “唯一住房”的執行,均衡保護債權人的債權與被執行人及其所扶養家屬的居住權,根據《中華人民共和國民事訴訟法》及相關司法解釋的規定和精神,結合全省法院執行工作實際,製定本解答。

       本解答所稱 “唯一住房”是指被執行人及其所扶養家屬生活所必需的唯一可居住房屋。

       本解答所涉 “唯一住房”的執行僅適用於權屬明確的城鎮房屋,農村宅基地上的房屋、小產權房及其他無證房產等涉及國家土地製度和政策,按照相關規定執行,不適用本解答。


      一、被執行人名下僅登記有一套 “唯一住房”,對該 “唯一住房”什麼情形下可以執行 ?


       登記在被執行人名下雖隻有一套住房,但有下列情形之一的,人民法院對登記在其名下的“唯一住房”仍可執行:

      (一)對被執行人有贍養、扶養、撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的;

     (二)一審訴訟或仲裁立案後,被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的;

     (三)被執行人在其戶籍所在地或擬執行的“唯一住房”所在地農村享有宅基地並自建住房或被執行人享有小產權房等權屬上有瑕疵而無法自由流轉的住房的;

    (四)被執行人將其“唯一住房”用於出租、出借或雖未出租、出借,但超過一年無人居住的;

     (五)被執行人的“唯一住房”係執行依據確定的被執行人應當交付的房屋的;

     (六)申請執行人按照當地廉租住房保障麵積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋,或者同意參照當地(縣級市、縣、區範圍)房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年房屋租金的;

     (七)其他可以執行的情形。


       二、如何認定 “唯一住房”是否超出“生活所必需” ?


      是否超過“生活所必需”由各地法院根據經濟發展水平自行確定,原則上參照以下標準:

      (一)麵積過大。住房建築麵積達到當地住房和城鄉建設部門公布的廉租住房保障麵積的150%的;(例:南京三人以上廉租住房保障麵積為50平方米,若擬執行的“唯一住房”麵積達到50×150%=75平方米,便可認為超過生活所必需)

      (二)市場價值過高。住房建築麵積達到當地住房和城鄉建設部門公布的廉租住房保障麵積且房屋單價達到當地(縣級市、縣、區範圍)住房均價的150%的。(例:若南京某區擬執行“唯一住房”建築麵積為65平方米,其所在區的住房均價為10000元/平方米,但因“唯一住房”為學區房或其他因素,其市場價值達到15000元/平方米,則可認為超過生活所必需)

     對於已經依法設定抵押的“唯一住房”,申請執行人為抵押權人的,人民法院無需審查其是否超過“生活所必需”,可以執行,但被執行人為低保對象且無法自行解決居住問題的除外。


     三、執行 “唯一住房” 應遵循哪些原則 ?


       為均衡保障債權人的債權與被執行人的居住權,執行“唯一住房”時應遵循以下原則:

     (一)窮盡其他執行措施原則。一般情況下,若有證據證明被執行人有其他財產可供執行的,不宜對其“唯一住房”采取處分性執行措施。

     (二)申請人申請在先原則。執行被執行人的“唯一住房”應以申請執行人的申請為前置條件,人民法院不得依職權主動對被執行人的“唯一住房”采取處分性執行措施。

     (三)解決臨時住房在先原則。對於確實無處居住的被執行人,在對其“唯一住房”采取處分性執行措施前,宜事先解決好被執行人及其所扶養家屬的臨時住房,由申請執行人提供臨時性住房或先行墊付租房費用。

    (四)有益執行原則。執行“唯一住房”時,應當綜合考量處置該房產時可能產生的評估、公告、執行、生活保障等費用,若除去上述各項費用後並無餘值或餘值不大,則原則上不宜對該“唯一住房”采取處分性執行措施。


      四、執行 “唯一住房” 程序上應當如何操作 ?


      人民法院在執行“唯一住房”時,可按以下程序進行:

       (一)應申請執行人申請執行“唯一住房”,人民法院應當要求申請執行人出具自願提供臨時住房或承擔臨時住房租金的承諾書,對於需要支付生活保障費用的被執行人,申請執行人需在承諾書中一並承諾同意從變價款中支付此筆費用。

       (二)執行人員對於擬拍賣的“唯一住房”,應當查明住房基本情況、被執行人及其所扶養家屬的人數等信息,填寫拍賣呈報表,並在呈報表中說明符合唯一住房處置條件的理由和對被執行人及其所扶養家屬的生活保障措施。經合議庭討論後報執行局長或分管院長審批。

     (三)準予拍賣的,應當向被執行人發出執行裁定書和遷出告知書。不符合拍賣條件的,應當及時告知申請執行人並說明理由。

    (四)執行裁定書和遷出告知書送達後,被執行人未在指定的期限內騰空房屋的,執行法院可以作出強製遷出裁定和公告,強製執行。

    (五)對擬執行的“唯一住房”依法評估交付拍賣。

     (六)拍賣成交扣除相關費用後,其餘部分依法分配。


      五、執行 “唯一住房” 時,被執行人的臨時住房如何解決 ?


       執行“唯一住房”前,應首先解決好被執行人及其所扶養家屬的臨時住房,臨時住房的麵積標準參照當地廉租住房的麵積標準;臨時住房的地段可參照被執行人的合理要求,盡量方便其生活、工作。

      申請執行人自願提供臨時住房的,使用期限原則上不超過六個月。申請執行人提供的臨時住房可計收租金,租金標準由申請執行人和被執行人雙方協商確定,協商不成的,由人民法院參照當地房屋租賃市場平均租金標準確定。

      被執行人自行租房的,可由申請執行人先行墊付六個月的租金。

     上述使用房屋的費用或租金應從保留給被執行人的生活保障費用中予以扣除。

     對於本解答第一條所列情形,原則上可以不再為被執行人解決臨時住房。


      六、哪些情況下應當對被執行人及其所扶養家屬給予生活保障 ?如何保障 ?


     對於本解答第一條所列情形,原則上可以不再為被執行人及其所扶養的家屬給予生活保障;對於本解答第二條第一款所列超出“生活所必需”的情形,一般應當為被執行人及其所扶養的家屬提供生活保障。

         為被執行人及其所扶養家屬提供生活保障可采取以下方式:

      (一)保留租金。申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金作為被執行人及其所扶養家屬的生活保障費用。此筆款項可在房屋變價款中先行提留。人民法院不得對其強製執行。

      (二)房屋置換。申請執行人自願以以小換大、以遠換近、以劣換優等方式為被執行人及其所扶養家屬提供保障其基本生活的住房,與被執行人的“唯一住房”進行置換,置換房屋的麵積、地段可參照本解答關於臨時住房的標準。

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責任編輯:智飛微信通-小馬

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  萬文清律師,2001年到2010年在四川齊天律師事務所執業,2011年1月創辦四川省樂山市首家個人律師事務所。萬文清律師專注於房產、合同糾紛和行政訴訟,在承辦的諸多民事、行政等訴訟案件以及非訴訟案件中,探索和積累了許多成功的實際操作方法和經驗,對維護當事人合法權益起到關鍵作用。

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