宜賓商品房新政實施?強心針打到哪?





    又一靴子落地。

    本周,宜賓市《個人購買商品房補助資金發放和管理實施細則》(以下簡稱《細則》)正式出台,除了延續去年每平米200元的政策之外,還擴大補助範圍:140平米以上,非本地戶籍,商鋪。

    與此同時,上周市房管局公布了二月份商品房備案套數,30個在銷樓盤,累計已備案套數達到29384,僅剩8681套未備案,即意味著市場僅剩不到四分之一的庫存。

    在此時注入一劑市場強心針,對於後市究竟將產生什麼樣的影響?



兩個“不論” 擴大補助範圍

非本地戶籍 140平米以上都可享補貼

    “2016年1月1日起至2016年12月31日止,凡在我市翠屏區中心城區和臨港經濟技術開發區範圍內,購買開發企業出售的商品房性質的期房和現房的(車庫、車位、倉庫、倉儲等除外),不論是否我市戶籍,不論購房麵積大小均給予購房補助,不論購房麵積大小,均給與購房補助。按照房屋所有權證登記的房屋建築麵積,給予200元/平方米的購房補助。

    保障性住房、安置房、二手房以及其他政策性房屋不享受購房補助。一套商品房隻能按規定享受補助一次。”

    “不論戶籍,不論購房麵積大小”對比去年的《關於促進房地產市場平穩健康發展的措施》(建成),可以發現最具爭議的“凡具有我市戶籍的農村居民和城鎮居民”已經去除。“去年就有一部分人反映,把政策限定於本地戶籍,不利於人才的吸納。”業內人士嚴女士說,政府、企業近年來招納不少人才,但是許多人在選擇在成都置業,這並不利於人才的穩定,當他們選擇在宜賓安家落戶才算真正融入宜賓,所以去年的政策稍顯狹隘。

    同時,“在市中心城區購買普通商品自住房,給予200元/平方米的補助”修改為,“購買開發企業出售的商品房性質的期房和現房的”則意味著沒有了“普通”二字即可將建築麵積140平米以上的住房納入補助範圍;甚至連商品房性質的店鋪也能享受補助。


8681套庫存

幾個月消完庫存?

    "這肯定對市場來說是一件好事,對消費者來說是直接降價,對於市場來說是去庫存。”業內楊先生說。

    去庫存一直是近年全國房地產的市場主旋律,宜賓也不例外。去年,宜賓《措施》的發布也是直指去庫存。

    然而從目前的市場行情來看,30個在銷樓盤,累計已備案套數達到29384,僅剩8681套未備案。宜賓的庫存數量不算少,但是也不算太多,不到四分之一的庫存。同時這還僅僅是二月份的數據。

    從去年新政實施以來,宜賓商品房去庫存化效果就十分明顯,商品房備案套數一路上揚。上月,市房管局發布上月商品房備案信息,單月備案數據達到599套。若是以速度,8681套商品房將在14.5個月全部消化完畢,若是以近12個月內單月備案套數峰值計算,即去年12月份成交的2754套計算,則3.15個月即可全部消化。

    市場庫存是否就隻有市房管局公布的數據?“庫存應該有兩種算法,一種狹義的計算方法即是市房管局公布的未備案套數,但是若是廣義的算法,則是把已拍地,但是還未開盤的套數也囊括在內。”業內人士楊先生認為,若是廣義的算法,宜賓的庫存量就不止於8681套。

    然而,今年第一宗商品房土地還未開拍,而去年土地市場冷清的成交數據,幾乎無新地拍出,所以幾位受訪業內人士都認為,宜賓的廣義庫存是有,但是也比8681套上浮不了多少。


直指商鋪

新政靶向對點?


    普通商品房庫存不多,那麼新政究竟瞄向的是哪裏?

    “商鋪是一部分,現在宜賓的商鋪價格一方麵虛高,另外一方麵又滯銷。”嚴女士說,前幾年商鋪回報率較高,許多人用商鋪做投資,把宜賓商鋪價格炒高,但是隨著市場湧入大量的商業綜合體以及底商,宜賓的商鋪價格卻還維持高位自然乏人問津。

    記者在2013年住博會期間做過一份不完全統計,當時陽光康郡的廣告DM單上列舉了城區部分商業體和其體量:城北新區:近20萬平方米;南岸東區:萊茵春天購物中心9.2萬平方米、凱德廣場(沃爾瑪)2萬平方米;老城區:敘府商場1.7萬平方米;南岸西區:東方時代廣場6萬平方米;唐人財富中心9萬平方米;中壩組團:銀龍廣場8萬平方米;天柏組團:翠柏商貿城5.5萬平方米。

    除陽光康郡的統計,新鵬?盛世臨港——臨廣場設置4萬平米的集中商業;臨港大道設置沿街獨棟商業,設三層的臨界商鋪,用兩條路的高差設置兩層商業步行街(商業一街、商業二街)。地中海藍灣二期——2萬平米馬德裏商業街。麗雅龍城——4000平米獨棟商業、市政規劃商業街。理想城—約12萬平方米商業。彼時,翠屏區商務局相關領導也曾向媒體透露,預計在明年年內,宜賓城區商業綜合體麵積將新增60萬平方米。不完全統計,加上其他臨街商鋪,屆時商業總平方麵積將會超過百萬。

    “我在宜賓某樓盤買了一個商鋪,簽文件的時候發現和臨近條件相差不多的商鋪契稅相差十分大,問了置業顧問才知道,那位購買的時候是6、7萬元/平米,而我買的時候是2萬多元/平米。”市民王紅女士告訴記者。


供給減少

但是供求未必影響價格?

    更多人關注的仍然是商品房,庫存消化速度不斷加快,而土地市場又是一片悄然,供給不夠,若是按照市場市場價值理論,市場價格會否上揚?

    “這就是市場博弈了。”楊先生說,商品房畢竟是一種商品,當市場上存量不多的時候,受供求關係影響,市場價格會自然上揚。但是開發商究竟什麼時候拿地,市場拐點在哪不清楚。目前開發商資金鏈緊張的話,不會輕易拿地,但是另外一方麵,開發商也不會按兵不動太久,因為如果庫存消化完畢,開發商必須要拿地建設新項目才能讓企業運轉下去,沒有項目的開發企業是難以為繼的。

    所以在楊先生來看,去年土地市場交易低迷,並不僅僅是市場情況不好。

    實際上去年,商品房成交總數達到15701套,單月1308套,僅有2月、7月兩月成交套數在千套以下,相比前兩年均數幾百套甚至動輒100多套來看,算是一個火熱的市場。

    而土地市場不紅火的原因部分是因為開發企業和相關部門的需求錯位,當市場回歸理性的時候,具體拍賣的位置、大小都會影響成交結果。

    但是嚴女士卻認為,商品房具有商品屬性,但是國人在其中附加了太多的其他元素,甚至具有金融屬性,價格變化的因素太多,很多時候簡單的供求關係並不能清楚地說明市場的狀況,所以後市究竟如何,很多人都說不清楚。

來源:宜賓日報  記者 陳旭 編輯:陳宇  責任編輯:蔣運強  審稿:康程





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