房地產稅真相:到底能不能降房價,該不該征?



在“十三五”規劃完成的最後階段,房地產稅再次成為下一個五年的稅改工作重點。不過,有知情人士透露,當前,關於房地產稅具體征收的幾方意見爭論非常激烈。“此前,房地產稅的推進工作遲遲沒有公布進展,主要是由於幾個參與部門對於征收的幾個基本要素難以統一意見。”地方政府動力不足據華夏時報報道,早在今年8月初,十二屆全國人大常委會立法規劃向社會公布,包括房地產稅法在內的34項立法任務亮相其中。這也意味著,房地產稅法正式進入全國人大的立法規劃。
“目前,房地產稅的征收思路已經基本明確,在這一基礎上,相關部門也已形成了初步草案,但征收的具體執行方案還需調整。”10月16日,一位接近房地產稅製定工作的知情人士表示,但至於具體的征稅標準及何時開征目前仍沒有時間表。
“此前,房地產稅的推進工作遲遲沒有公布進展,主要是由於幾個參與部門對於征收的幾個基本要素難以統一意見。”上述知情人士透露,關於房地產稅具體征收的幾方意見爭論非常激烈。
按照中央對房地產稅有關工作的部署,房地產稅征收方案的擬定主要由財政部與住建部聯合負責,而在國土部不動產登記中心成立後,房地產稅的征收方案也參考了目前不動產登記工作在執行中形成的意見。同時,由於房地產稅征收需走立法程序,因此全國人大也從前期方案製定階段,就開始介入房地產稅立法的有關工作。
“時間表的問題現在很難講,按照相關部門向中央彙報的進度來看,建立不動產統一登記製度以及房地產稅立法通過這兩項基礎工作大約會在2018-2020年完成,但就目前的推進情況來看,預計這個時點還會再延後2-3年。”上述知情人士表示。
而在征收思路上,據了解,房地產稅以麵積為單位的征收方案已經基本獲得通過,在這一基礎思路確定之後,後續具體執行層麵的細節將更易解決。
東部某省一位財稅係統內部人士也證實了這一說法,“按照征稅原則,在起征點的設置上,以麵積計算起征點比按套數征收更容易計算,也更顯公平合理。”同時,按麵積征收,對“免征”部分的計算也更加清晰,即個人或家庭在“免征麵積”以內的住房,則可不繳納房地產稅。
此外,房地產稅種設立後,現有稅種也將進行調整。此前,國務院發展研究中心研究員倪紅日曾表示,房地產稅改革要把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合並起來。這則意味著,房地產稅將增加房地產保有環節的稅負,而且是以房地產的評估值為征稅基礎,其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。
“按照當前的房地產稅思路,無論是合並稅種,還是設置起征點,都需執行分步走的試行方式。在合並稅種方麵,初期仍需空轉,征收對象也將從小範圍入手,或從對經營生產性物業征收先行試點。而在麵向住宅的房地產稅征收上,也將從少數城市試點後再逐步推開。”上述東部某省財稅係統內部人士指出。
值得玩味的是,地方政府對房地產稅征收工作熱情不高。此前華遠地產(6.37, -0.06,-0.93%)前董事長任誌強[微博]曾公開表示,試點房產稅的上海、重慶兩個城市並沒有獲益,重慶甚至有“虧本”之嫌。
中國社科院城鄉建設經濟係主任、住建部政策研究中心原主任陳淮[微博]也曾公開判斷,重慶和上海的房產稅試點基本可以判斷為失敗,其主要依據就是房產稅試點對兩地房價的抑製作用並不明顯,也無法降低地方政府對土地出讓金的依賴。
為此,當房地產稅被納入稅製改革要求快速推進後,地方政府則表現出動力不足的特點。此前,財政部曾要求地方根據當地情況提交針對征收房地產稅的建設性意見,但隻有湖南、湖北等省上交了試點方案,其他多數地方都“按兵不動”。
另外,由國土部負責推進的不動產登記製度一直被認為是“為開征房地產稅鋪路”的基礎性政策,而這項工作在目前的落地實施中也遇到了難以推進的阻礙。
獨立經濟學家吳思捷指出,房產稅改革方向是減少房產建設和交易環節稅費,增加保有環節稅收,配套推進清費立稅。這項稅改工作牽涉眾多,隻能慢慢推進。同時,由於房地產稅的降房價作用曾被“妖魔化”,因此政府也需要在一定程度上糾正這一觀念。
“房地產稅起碼兩年內不可能落地。”中原地產首席分析師張大偉分析認為,房地產市場經過一年的調整,近期才相對穩定,同時宏觀經濟層麵仍需要房地產行業的帶動作用,因此短期內不可能出台相關的製度變化。
事實上,房地產稅牽涉到整個土地稅收,如果征收房地產稅,可能就要對比如土地出讓中的很多收費標準進行調整。而土地出讓金作為地方政府的主要財政來源,一般占地方財政收入的1/3,在個別地方甚至達一半以上。如果土地出讓金並入物業稅中分期支付,則難免會觸動地方利益。
房地產稅該不該征?“稅製改革將是‘十三五’期間重點改革的一個方麵。包括房地產稅改革的推出、消費稅征收環節的變化以及個人所得稅改革。”“十三五”國家發展規劃專家委員會成員、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙鬆稱。那麼,房地產稅該不該征收呢?答案或許是否定。
據搜狐財經報道,前段時間青島天價蝦事件,最後處理的結果是,遊客拿回了被訛的幾百元,而有關部門對燒烤店罰款9萬元。有網友評價:輿論聲勢浩大,結果政府賺了9萬元。
而在餘華小說《活著》裏,饑荒年代,主人公富貴的女兒鳳霞在地裏發現一塊紅薯,但旁邊有村民覬覦,雙方發生爭奪。隊長出麵調停平分。隊長把紅薯掰成兩半,其中一半較大,雙方誰都不要小的那部分。隊長說,這好辦。他把大的那部分掰下一塊放進自己口袋,剩下的兩塊一樣大,分給兩家。兩家都接受了這一“公平”的分配。
這個故事說明什麼道理?它提醒聰明的你,不要被隊長無端分走一塊。房地產稅也是如此。
大家盼望用稅收來調控房價,結果卻是政府增加一項稅收。這不是一項基於公共服務而征收的稅,它是基於人們對所謂的“調控”房價的不當期望而產生的稅。正如隊長分走一塊紅薯不可能增加、隻可能減少富貴和鄰居的福利,以房地產稅來調控房價,也不可能真的降房價,而隻會抬高人們的居住成本。
房地產稅是增加房地產持有的成本。當然,聰明的專家們說了,第一套房免征,二套以上的房才征,這樣既不增加正常居住的成本,又打擊房地產投機。說起來好聽,但簡單的道理是,當人們持有房產的成本增加,持有意願就會降低,房子持有量減少,房租就會上升。請問,租房住是不是正常的居住需求?


阻礙人們持有多套房,就等於阻礙了租房的融資渠道,必然抬升房租,也會抬升房價。大部分創業者、畢業生都是租房住的,房租升高,將增加他們的生活成本,非常不利於年輕人,不利於社會穩定。並且,它可能造成假離婚等各種不正常的現象。總之,它是增加人們的交易成本的。


地方政府在房地產稅的試點中並沒有發現“合理性”。任誌強曾公開表示,試點房產稅的上海、重慶兩個城市並沒有獲益,重慶甚至有“虧本”之嫌。如果房地產稅在全國鋪開,由於征收的複雜性,征稅成本極為高昂,納稅人的錢虛拋浪擲,百姓負擔增加,房價、房租還上漲,真是何苦?
真要降房價,籌備房地產稅立法,不如加快土地體製改革、嚴控鈔票印刷、降低政府收入在房價中的比例。小產權房合法化,瞬間可降房價,為何不做?為何非要做民間漲房租、政府多一項稅收的所謂“改革”?
況且,隨著人口老齡化,未來的房價可能下降,今天為降房價所做的稅收“調控”,在今天推高房價、房租,在未來房價下降之後,將成為無數以房養老的老年人的不可承受之重。所以,房產稅最好永遠別立法。


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