七萬億後再開閘,一線城市房價還將暴漲1倍


導讀

最近,任澤平領銜的國泰君安宏觀研究團隊發布了最新的經濟研究報告,預言未來10年,一線城市的房價將再翻一倍!筆者此前亦從事證券投資工作,做行業分析亦涉及房地產。下麵,筆者帶各位循著任澤平大牛的思路,以資本市場投資者的角度,而非開發商角度或者購房者的角度,結合最新的市場動向來剖析剖析。




四季度降息降準可能性很大



  10月10日上班,很多上班族不爽,弄啥嘞,放了個長假,非得搭上周末的一天上班。不過,當天央媽給大家送了驚喜。當天下午5點,央行發布消息,宣布將前期在山東、廣東開展的信貸資產質押再貸款試點推廣到上海、天津、遼寧、江蘇、湖北、四川、陝西、北京、重慶9省(市)。


  首先解釋解釋,所謂信貸資產質押再貸款,指的是銀行可以將現有的信貸資產(也就是已經放出去的貸款),拿到央行去質押,獲得新的資金。


  市場上一片驚呼,中國式的QE來了!不過QE對普通大眾來說還是太深奧了,翻譯成大白話就是“央行又開始開直升機向市場撒錢了”!


  盡管新一屆政府施政以來,一直強調不搞強刺激,試圖通過改革推動中國經濟轉型,實現彎道超車。然而,常識告訴我們,除非你是技藝高超的賽車手,能玩漂移,否則在彎道一定是要減速的,像中國體量這麼龐大的經濟體,試圖加速彎道超車是會翻車的。


  當前世界經濟的根本問題是在於複蘇進程不同步導致的貨幣政策節奏不一致,進而引發國際資本流動加大、金融市場動蕩加劇、新興經濟體脆弱性增加、黑天鵝頻出。世界經濟分為三軌:美國經濟持續複蘇,開始引導加息預期;歐日經濟築底改善,繼續維持量寬;新興經濟體衰退惡化,倒逼加碼寬鬆。


  說白了,誰率先零利率、搞QE、貶值,誰就能率先從衰退中走出來。由於應對國際金融危機主要依靠需求側貨幣放水,而非供給側改革創新,因此更多的是總需求通過再平衡在全球重新分配。



  這就像一個湖,周邊有甲村、乙村、丙村、丁村……湖裏的水是既定的。風調雨順的年份,歌舞升平,大家相安無事。但是,如果到了幹旱之年大家都不去尋找新的水源(比如打井、引流山泉),而是掘開堤壩從湖裏放水灌溉田地,如果甲村先下手為強豁了一個大口凶猛放水,那麼乙村、丙村、丁村等的一些田地必然隻能旱死。




  正所謂病來如山倒,病去如抽絲。中國經濟積重難返,過去依靠打嗎啡刺激經濟增長,目前已經成癮,想要戒除非一日之功可解。何況美元即將進入加息周期,全球麵臨流動性退潮(錢逐步回流美國)帶來的通縮壓力。以中國為代表的新興經濟體麵臨需求收縮和美元強勢的雙殺,可謂鴨梨山大。在這種背景下,中國需要不斷降準、降息,為穩增長,這是不得已而為之的辦法。事實上,自去年11月21日以來已5次降息4次降準。此次“雙十”的信貸資產質押再貸款試點區域擴容,可視為先兆。


  毫無疑問,這將利好股市、樓市。水漲了,船肯定會高,這一點筆者在此前幾篇文章中都有說到。



房地產已經進入到了長周期



  房地產是周期之母,這一點毋庸置疑。盡管央行或許試圖通過放水達成7%左右的經濟增長目標,但現實的情況可能並不如大家想象的那麼樂觀。大家都能happy的時代結束了,未來是有人哭有人笑的時代。


  德國、日本、中國台灣、韓國在人均GDP達到1.1萬國際元附近時,經濟增速平均從8.3%降到4.5%,降幅在50%左右。規律麵前,中國也不能獨此例外。


圖1 德日韓台增速換擋期的表現

資料來源:Wind,國泰君安證券研究,國務院發展研究中心


國際經驗表明,經濟增速換擋的驅動力來自供給側劉易斯拐點的出現和需求側房地產長周期峰值的到來。



韓國增速換擋發生在1989-2003年間,劉易斯拐點出現在80年代末,房地產長周期拐點出現在90年代中後期;日本的增速換擋發生在1968-1978年間,劉易斯拐點出現在上世紀60年代末,房地產長周期出現在1969年前後;中國台灣的增速換擋發生在1985-1993年間,80年代末勞動力成本出現加快上漲,住宅投資接近峰值;

德國的增速換擋發生在1965年前後,同樣出現了房地產長周期峰值。



  而中國在2008年越過了劉易斯拐點,2012年勞動年齡人口開始淨減少(意味著人口紅利的結束),2014年房地產長周期拐點出現,盡管有去年以來“930新政”等一係列政策的刺激,但房地產投資增速還是從2014年初的19.3%下降到了2015年8月的-1.1%!2015年1~8月份也隻有3.5%,遠低於預測的中位數8%!具有領先性的土地購置麵積、新開工麵積1~8月份更是降至-32.1%、-16.8%!


圖2 中國人口出生率70年代末以後斷崖式下滑

資料來源:Wind,國泰君安證券研究


管理層一看,自然很怕怕,房地產是國民經濟的支柱產業,投資增速都趴在地上,馬上要埋到土裏去了,這還怎麼得了,必須打一針強心劑!央行推廣信貸資產質押再貸款試點是中國式微刺激再現,總量上是為對衝地產和傳統經濟下行壓力。可謂用心良苦,誰說央媽隻疼親兒子(國企、央企)!



一線城市房價還將再漲一倍



  事實上,今年9月以來,新一輪針對房市車市和投資的微刺激已經開啟,但房市新政主要刺激三四線城市剛需,然而,三四線城市住房飽和、庫存高企,實際的效果極有可能是然並卵2015年上半年,一線城市房價飆漲了20%以上


  市場對2015年房地產開發投資增速的樂觀預測被悲觀的現實潑了一頭冷水,然而,有人哭有人笑,有人輸有人老。在烏雲密布的間隙裏,也透露出一些曙光,典型的就是2015年上半年,一線城市房價飆漲了20%以上。


  任澤平在報告中認為,核心的原因是房地產長周期拐點以後的房市新特征:總量放緩,結構分化。人口遷移邊際決定未來房市。一二線有銷量沒土地,表現為房價上漲和地王再現;三四線有土地沒銷量,表現為價格低迷和庫存過高。關鍵性的問題是,三四線占房地產投資的70%多,過去的總量思維已不再適用。


  一句話概括,一線城市政府不救也會活得挺好,三四線城市救也不好玩了,不隻是去年,今年,明年,後年……都會如此。據此,報告預計2015年房地產投資增速2.5%,未來10年一線房價漲一倍,而三四線城市則將麵臨長期的去庫壓力。


  這與4月份筆者在《5大城市群劃分,哪些城市和房企將被拋棄?》一文中分析的大邏輯一致。目前,北上廣深依然是人口流入最多的四大城市(從春節期間的百度遷徙圖可以看出)。此外,在該文中,筆者還提到2014年《價值線》雜誌選取的22個人口淨流入超過100萬的城市,而目前中國房價最高的城市,基本都出現在這22個城市裏麵。有興趣的可以自行對比一下這22個城市今年1月份和8月份的平均房價對比。筆者隻告訴你深圳飆漲了40%!這裏麵可能存在一定的統計口徑差異帶來的誤差,但說明了瘋漲到了何種驚人的程度。


表1 中國人口淨流入超過100萬的22個城市及2015年8月平均房價

(轉載自明源地產研究院)


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