經觀頭條 | 30家房企銷售額過千億 奇跡背後的三高模式何時休?



理性·建設性

商業曆史上從沒有一個行業,像今天中國房地產這樣,擁有如此多銷售額以千億級計的公司。就是在其他任何國家去回溯不同時代的統治型行業——石油、礦產、鐵路、汽車,甚至互聯網,也極為罕見。



即便這是中國人耳熟能詳的行業,你還是很有可能會為以下事實所驚歎:商業曆史上從沒有一個行業,像今天中國房地產這樣,擁有如此多銷售額以千億級計的公司。就是在其他任何國家去回溯不同時代的統治型行業——石油、礦產、鐵路、汽車,甚至互聯網,也極為罕見。

據在中國傳播最廣的幾個房地產銷售榜單之一——克而瑞房企銷售榜披露:2018年的千億房企數量已經達到了30家。要知道,行業龍頭萬科首度突破千億規模,也隻是8年前的事情——萬科今天的銷售額已是當年的6倍。

盡管這些榜單因為濃厚的商業性質而飽受爭議,但沒有人會無視它們。政府的招商、金融機構的投資、合作夥伴的選擇等等,都需要有這樣的參照。“很多銀行對房企低成本融資限製了規模的門檻。對銀行來說,千億是一個加分項。”一名券商分析師告訴經濟觀察報,規模越大,本身能夠調動的資源、打通的融資渠道才會更順暢。

類似的故事令千億成為輿論場中的房企“安全線”。據克而瑞統計,2018年初,製定千億銷售目標的房企多達46家。對它們而言,這是與時間賽跑的一年。“2019年,我們預期整個行業規模往下走,這種態勢下,若想實現逆勢擴張,肯定需要更大的投入,承擔更高的風險。一些新晉千億房企或準千億房企,由於這兩年擴張較快,從2018年下半年已經開始感受到壓力了。”克而瑞研究中心總經理林波說。

易居企業集團CEO丁祖昱近日在他的一場報告秀上提到,預計千億房企未來規模擴容會放緩,短期內將維持在30-35家左右。

充分競爭、高度分散的行業經曆市場資源洗牌有著很強的邏輯,但大而不倒的理由常常站不住腳。從過去幾年一些“掉隊”的例子比如萬達來看,千億遠遠不是一條安全線。一方麵是影響行業未來的因素仍然撲朔迷離,另一方麵,中國式千億,本身就給企業的發展模式,種下了諸多經營隱患。“我們憑借高周轉、高杠杆衝上了千億,2019年,它們仍然會是關鍵詞,今年看起來一點都不會輕鬆。”一位千億房企管理者結束年會後如此感歎。


“利器”高杠杆

千億規模是房企衝刺銷售額的一個“刻度”,但想要實現卻並不容易。拿地、開發、銷售、回款,一連串閉環需要依靠速度和規模來搶跑。但房企往往難以憑借自有資金的周轉完成運作,通過加大金融杠杆往往是房企躍然而起的最佳彈跳器。

國元證券(香港)首席經濟學家葉翔曾談到,高杠杆源於企業收益、風險預期與實現出現偏差,即高估了通過負債產生的資產收益。

這種高估,導致負債變成一把懸掛在房企頭上的達摩克利斯之劍。同花順的統計數據顯示,13家新晉千億房企至少有11家資產負債率超過70%,其中中南建設、正榮地產、陽光城等3家的資產負債率超過85%。

按照行業慣例,70%是資產負債率的警戒線,目前來看,擴容的這部分千億房企幾乎都徘徊於警戒線之上。

“就像一個小孩成長要多吃快長,房企如果不利用高杠杆,往往難以達到規模擴張。”一名閩係百強房企的財務負責人打了一個比喻。

以發債贏取擴張籌碼,是廣州富力地產股份有限公司(以下簡稱“富力”)的策略。這家曾經的“華南五虎”之首,在2014年提出了三年千億目標,2016年衝擊千億遇挫,2017年富力再提千億目標。2018年未經審核營運數據顯示,其權益合約銷售額約1310.6億元,首次跨越千億門檻。

2018年倒數第二天,富力發行了最新一期超短期融資券,計劃發行總額為10億元,發行利率為5.66%,期限為90日,起息日為2019年1月4日。

這是富力在2018年第9次發起同類融資。特別是當年8月份起,短短4個月間,富力接連發行了5期超短期融資券,單次發行總額為5-10億元。期限為90-270天不等。

2018年以來,富力發債動作頻頻,甚至走上發行新H股的另類融資路徑。去年12月,富力地產擬麵向合格投資者公開發行麵值不超過130億元(含130億元)的公司債券獲核準。

發債的目的主要是借新還舊。在最新一期超短期融資券發行說明書中,富力表示,該次所得款將用於償還2019年1月到期的一單票據。按照計劃,130億元的公司債券也將用於償還富力地產在2016年發行、2019年到期的四筆公司債券。

截至2018年9月底,富力的期末現金及現金等價物餘額約192.24億元,短期借款加一年內到期的非流動負債為372.57億元。

在2018年的2月和5月,鑒於市場波動較大,富力陸續取消過10億元中期票據、10億元超短期融資的發行計劃。8月份,其發行的一筆60億元住房租賃專項公司債券也轉為“終止”狀態。“從2018年下半年開始,房企融資壓力趨大,第三季度達到最頂峰。大部分房企都采取借新還舊的方式,但那段時間新債借不來,老債急著要償還,房企的資金一下子就周轉不過來。”林波說。

上述閩係百強房企的財務負責人告訴經濟觀察報,現金為王,這在地產行業中更為明顯。“在融資趨緊的背景下,現金流直接決定一家房企的生死。”

2018年11月正式向港交所遞交上市申請的中梁控股集團有限公司(以下簡稱“中梁”),也剛邁入千億門檻。2015-2017年,中梁流動負債總額分別為103.87億元、351.35億元和796.81億元,截至2018年6月30日的數據顯示,這一數字快速增加至1184.2億元。截至9月30日,中梁流動負債總額增長至1377.55億元。

2015年和2016年,中梁的淨負債率達到1335%和1790.2%,中梁在招股書中解釋稱,過去淨負債率較高是因為主要應對業務增長其融資需求不斷加強以收購額外地塊,同時相關物業項目尚未開始預售及產生現金流入。

從2018年最新財報看,多家新晉千億房企的負債率還在上升。


貨如輪轉 金錢不眠

高杠杆直接投射到房企的動作上,是他們普遍在土地儲備方麵加大馬力,同時謀求快速變現的方式。

“擴張迅速反映在這些房企身上,就是投資規模加大,麵臨的再投資壓力也巨大。他們不像小型房企一樣,可以放緩拿地,保持現金流;也不像大型房企,回款率高,能夠維持穩定負債。”一名房地產分析師稱。

林波對經濟觀察報表示,縱觀13家房企,其共性是,此前幾年均有較大的擴張動作;在三四線都曾加大投入。

這些千億房企規模上的真正崛起普遍發生於2015年-2016年之後,也正是自那時開始,這些企業抓住市場上行期的機會,大舉拿地。

中梁是其中的代表。浙江房企中梁直到2016年才開始全國化戰略,輻射至安徽、福建、江西等地,2018年觸角更是延伸至內蒙古、遼寧等地,直至覆蓋全國110個城市。

2016年這家公司平均五天拿一塊地,2017年平均三天拿一塊地,每周預計有四五十塊地上報集團。據悉中梁的投資團隊多達780名員工。

2018年下半年以來,諸多大型房企都表示會收縮投資策略,但中梁的拿地規模依然在大幅增加。根據中指院數據,2018年全年中梁拿地金額為524億元,新增貨值較2017年增長165%,成為TOP30企業裏貨值增長最為迅猛的企業。這一拿地額也在13家房企中排名第一。

招股書披露,2015~2017年中梁的拿地數量分別是9幅、63幅和119幅。但截至2018年8月31日,僅8個月時間,中梁已經獲取了183幅地塊,這意味著,中梁的拿地速度很可能早就超過了去年的“平均三天拿一塊地”。

拿地之後,中梁力求將這些地快速變現。作為碧桂園模式的擁躉,中梁同樣希望將高周轉用到極致。2016年中梁內部提出了“456”模式,即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。為了鼓勵區域公司按照“456”的模式運轉,中梁設置了豐厚的獎勵:項目開盤後達到“456”的標準,立即獲得100萬元的內部獎勵。但隨著三四線市場下行,去化速度明顯轉慢,中梁想要實現“456”的難度正在逐步加大。

陽光城同樣受益於此前的高周轉模式。在2015年遭遇過增長瓶頸的陽光城,2016年在投資模式上全麵改變,主要通過並購的方式大舉拿地。年報顯示,2016年陽光城通過多種方式共計獲得25個項目,計容建麵977.80萬平方米。其中公開招拍掛獲取項目計容麵積141.9萬平方米,成交價格156.27億元,占比14.5%;通過收購的計容建麵為835.90萬平方米,並購價款124.96億元,占比85.4%。

2017年陽光城則是致力於通過拿地完成全國化布局,投資模式有所變化,為了提高周轉,迅速獲取了大量短平快項目。這一年陽光城掀起投資拿地的高潮,新增包括天津、山東、河北、海南、新疆、貴州、重慶、雲南、粵東、南粵、遼寧、安徽、甘肅等13個區域,到年底形成30個區域公司。

年報數據顯示,陽光城2017年獲取項目120宗,新增計容麵積2021.63萬平方米。其中收並購項目52個,計容麵積1074.29萬平方米,新增權益貨值799.04億元。在2017年的最後兩個月,陽光城基本上達到了2天拿一塊地的效果,完成了48宗土地收購和招拍掛的確權。

但2018年下半年以來,距離千億臨門一腳的陽光城明顯放緩了拿地步伐。2017年其整體土地開支為986.42億元,2018年計劃拿地支出800億元,但根據中指院數據,陽光城2018年拿地支出為424億,僅達到了其投資計劃的一半數額。

中南建設規模躍升始於2016年,同年,該公司的拿地數也成倍增長。2016年中南建設新增土地儲備27幅,規劃建築麵積488萬平方米,貨值700億元;2017年新增土地儲備98宗,規劃建築麵積1499萬平方米,貨值為1907億元;2018年上半年新增項目80個,規劃建築麵積合計1138萬平方米,是公司同期銷售麵積的2.2倍。

成也蕭何,敗也蕭何。跨越式投資無疑加重了這些企業的財務負擔,放大了杠杆,但也讓這些企業實現了規模的彎道超車。“可以說,正是因為這種投資布局策略,這些企業的規模迅速追上來了。”林波說。

另外一個有意思的現象是,新晉千億房企雖然都基本實現了全國化布局,但主要的模式依然是區域深耕,因此它們身上的地方性色彩尤為濃厚。

例如,金科和藍光主要依托於四川、重慶區域,雅居樂依托於華南區域,而華東企業毫無疑問占比數量最多,包括陽光城、中南建設、正榮、中梁、融信、祥生等。林波認為,由於華東房地產市場比較好的表現,這一輪行情的確是華東企業增長更快。

生死麵前 舍棄利潤

“規模效應決定生死。”這是一句被寫進遠洋集團2018年半年報的話。得出的這一結論主要是基於:在融資管控、貨幣緊縮的背景下,行業馬太效應急劇增強,企業的規模與效率成為行業內資金分化的主要原因。

遠洋集團一位人士告訴經濟觀察報,很早之前遠洋集團就樹立了千億目標,中指院公布數據顯示,2018年遠洋集團銷售額為1095億元。

遠洋集團資產負債率從2017年底69.4%上升至71.66%,淨資產收益率下降了19.04%。這意味著,在“行業洗牌、奠定未來格局的關鍵時期”,遠洋集團試圖通過犧牲短期利益擴大規模,以獲得在未來中國房地產市場的一席之地。

2018年中期財報也顯示了這一趨勢。2018年上半年遠洋集團營業收入為153.76億元,同比減少11%,淨利潤為23.33億元,同比減少13%。遠洋集團解釋營收和利潤同比減少因為結構性轉結減少導致。

與之相應的是,2018年上半年,遠洋集團銷售麵積增加了41%,但是轉結麵積減少了25%。同期,遠洋集團淨利潤減少3.34億元,利息增加了4.05億元。

在衝擊千億道路上,遠洋並不是通過利潤換取規模的唯一踐行者。還有千億路口徘徊的佳兆業和濱江集團,不過2018年三季度,出於安全考量,濱江集團中止了千億目標。

從整個行業來看,杠杆較高、拿地激進的企業,利潤普遍較低,比如金科和泰禾銷售額均在1400億元級別,金科淨利潤為21.91億元,泰禾隻有14.44億元。而銷售額隻有150億元的合生創展,2018年上半年的利潤達到了24.73億元。





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