房價上漲是必然趨勢?如果調控繼續,杭州還有哪些招?



近日有個熱門話題是人民日報一篇關於房價走勢的評論文章,有媒體解讀稱:“人民日報發文:房價上漲是必然趨勢。”


好家夥!小編表示受到了大型驚嚇——人民日報真這麼說咩?!





房價上漲是必然趨勢?還有後半句呢!


近日人民日報中央廚房·點金工作室出品了一篇《房價怎麼走? "剛需"必知的政府調控邏輯》的文章,一石激起千層浪,原文究竟是怎麼說的呢?


房價怎麼走?“剛需”必知的政府調控邏輯


作為一個手裏攥著錢、不知該不該出手的剛需,你是不是還一頭霧水、越來越糾結?


買?還是不買?這是個問題。


“3.17”北京帶頭的這輪外界所謂的“史上最嚴樓市調控”持續快兩個月了,市場正悄然發生變化。以全國房價最堅挺的北京為例,目前的狀態是:成交低迷、觀望濃重、價格鬆動、部分中介關門。


但你可能認為政府調控力度還不夠,房價也沒降多少呀,有的城市還在漲價呢!


別急,點金君跟你一起捋順一下房價與政府調控的邏輯,出手還是不出手,咱都做個明白人。


政府:房子是用來住的,不是用來炒的!


政府一再強調:房子是用來住的,不是用來炒的!圍繞這個定位,各地因城施策、分類調控,兩個月來,就有超過60個城市出台了近百個調控措施,不隻是一二線,連三四線甚至熱點城市周邊的區縣也加入進來,內容從限購、限貸到限價、限售,再到限離婚、限商住等等,目前各地仍在“打補丁”,你能想到和想不到的手段都出現了,全方位封堵任何炒房的可能性,從而遏製房價過快上漲。


玩過“打地鼠”的遊戲嗎?現在政府和房價正在玩兒這個遊戲,哪裏的房價有過快上漲的苗頭,哪裏就會被按住!


(以下是以樓市“大熱”的海南為例,論述全國樓市調控會不斷升級“打補丁”,具體內容略過。)


之前是這樣,接下來一直到今年年底都會是這樣!不要低估政府這次調控房價的決心哦!請注意!這裏政府說的是要遏製房價過快上漲,並沒有說要打壓房價,讓房價大幅下降啊!


房地產調控的基本邏輯


隨著經濟的增長、城市基礎設施和商業配套的完善,房價上漲是必然趨勢,但漲幅不能過大,理想狀態是低於城鎮居民可支配收入的增幅。


事實上,很多地方因政府限價,新房的預售價格已經打了”折扣”(打個比方,開發商想賣10萬的房子,建委不批預售證,隻批到8萬,就相當於政府幫老百姓打折了),甚至低於周邊二手房,隻是這類消息還沒傳到你耳朵裏,房子就被賣光或內部消化了。


也許你會認為,現在各地的限製性措施很荒唐,這不是又回到計劃經濟時代了嗎?而且以往的調控經驗看,房價是越限越漲,一旦這些限製措施取消,房價還不得飛上天呢?


沒錯,當前的限製性措施是為快速穩定市場的應對之策,是過渡性辦法,正是為了避免你說的那個現象發生,政府正在加快形成房地產調控的長效機製。


隻是,這個長效機製的建立需要時間,而這個時間是用那些短期調控爭取來的。因此,在長效機製沒有出台之前,短期措施非常有必要,也不會放鬆。


當然,全國大部分城市去庫存的壓力還是很大的,這些地方仍采取了一下鼓勵買房的措施。如大連、丹東、濰坊、湘潭、臨汾等地的購房政策不緊反鬆,去庫存態度明確,部分城市公積金貸款方麵政策比較寬鬆。


以上,就是當前一段時間政府進行房地產調控的基本邏輯。


預計今年下半年,這一輪的調控效應將逐步顯現


那時,房地產市場可能會更加理性,供求關係可能發生變化,房價可能穩中略降,投機炒房的人可能會在房價下降前把手中的房子出手,市場上的房源將有所增加。


短期來看,對於那些手捧著現金在觀望的剛需來說,不用再像今年3月初那樣去搶房,不會再有10個客戶搶一套房的現象,不會再遇到隨口跳價的業主,價格在可承受範圍內的房子更多了,花同樣的錢能選擇到心儀戶型的機會也更大了。


長期來看,隨著政府惠民生政策措施的不斷完善,以及房地產調控的長效機製形成落地,住房金融製度、土地供應製度、房地產稅收製度也將更加完善,而隨著租賃市場不斷規範壯大,可能有一部分剛需不再需要傾其所有去買房,而是通過租房就能實現住有所居的願望了。


所以通篇來看,文章的本意是:“房子是用來住的,不是用來炒的,房子應為居住價值的體現,其對應的價格也會隨著收入的上升而上漲,但漲幅應該是在一定範圍內。”並不能簡單粗暴地總結為“人民日報說房價上漲是必然趨勢”。


這也就回歸到一個普遍看法:樓市調控的方向依然是托底蓋帽,房價暴漲或者暴跌必然都不是樓市調控的目的。


房地產從來不是一個孤立的行業:經濟發展需要時,去庫存;影響金融安全穩定時,就調控。因此分析房價走勢,要結合金融信貸政策、經濟基本麵情況以及未來人口增量。






若房價漲幅過高,杭州還會繼續調控?!


“紅5月”,杭州樓市前兩周市區新建商品房相對4月卻出現下滑趨勢,第一周市區(含富陽、大江東)新建商品房共成交2135套,第二周稍漲,成交2823套,總成交量相比4月前兩周下降了25.15%。


杭州樓市降溫了?房價會降嗎?


有業內人士表示,盡管樓市成交量下來了,但是價格的拐點要來很難目前或者說在很長一段時間裏,杭州樓市都會處於限價限簽的狀態,為了保證均價平穩,一些高價樓盤的簽約會有所受限。是否會引發新政關鍵看均價漲幅,如果漲幅能控製住,出台新政的概率就低些,如果漲幅過高了,離新政可能也就不遠了。另外,如果出現全國範圍內的金融調控,杭州應該也不會例外。


透明售房研究院院長方張接表示,“在新政接連出台後,目前杭州樓市的恐慌情緒和房價上漲的壓力有所緩解,售樓部來訪來電量明顯減少,樓市出現了降溫的信號,開始回歸理性。因此我認為近期政府部門應該會以密切觀察監測市場為主,暫時沒有大力度加碼調控的必要性和可能。當然,政府控製房價、維護市場穩定的決心不容置疑,如果接下來再次出現恐慌性上漲,那麼不排除繼續出政策的可能。”






繼續調控,杭州還能出什麼牌?


限售

“限售令”肇始於廈門。今年3月23日,廈門市發布樓市新規,要求新購住房需取得產權證後滿兩年方可上市交易,這也是全國首個推出類似政策的城市。


在廈門宣布限售後,這個政策迅速擴散到全國各地,成都、福州、青島、廣州、長樂、常州、惠州、珠海、東莞、揚州、南京等城市紛紛在各自的樓市調控中加入“限售”的內容。


其實,杭州對於限售並不陌生。在今年3月29日開始實施的新政中,就有關於“限售令”的規定,不過目前隻是針對企業。新政提出,增設企業購買限購區域住房的限製上市交易年限,需滿3年方可上市交易。



公證搖號


最先將公證搖號納入調控手段的是上海


5月4日晚間,上海市住建委下發通知,要求新開盤商品住房采取由公證機構主持的搖號方式公開銷售;嚴格落實購房實名製;不得以任何名義收取價外價。


緊跟著上海,南京也在5月13日出台的樓市新政中加入了公證搖號的內容。



商業地產管控


目前,在北上廣深四大一線城市,樓市調控的觸角已經蔓延到商業地產。 


3月26日,北京宣布將對市內商辦類項目進行監管。根據《公告》,開發企業新報建商辦類項目,最小分割單元不得低於500平方米;不符合要求不予批準;銷售對象應當是企業、事業單位、社會組織,並不得將房屋作為居住使用,再次出售時,應當出售給企事業單位、社會組織。


3月30日,廣州發布新一輪的房地產調控措施,劍指商辦項目:房地產開發企業新報建商服類房地產項目,最小分割單元不得低於300平方米。房地產開發企業銷售商服類物業,銷售對象應當是法人單位,法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用,再次轉讓時,應當轉讓給法人單位。新政之前,已購買的商服類物業可轉讓給法人單位、也可轉讓給個人,個人取得不動產證滿兩年後方可再次轉讓。


4月21日,上海政府門戶網站發布《關於加強本市經營性用地出讓管理的若幹規定》,指出,辦公用地不得建設公寓式辦公;商業用地未經約定,不得建設公寓式酒店;辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。此外,社區配套商業物業、商品住宅用地配套商業物業應整體持有。


深圳在近期針對商業物業,同樣出台了新規,規定建築平麵布局,不得采用住宅套型式設計,要求設計單位、施工圖審查單位、建築單位,不得在技術上預留違規加建煙道、管井等設施的條件,否則依法處理等。



其他手段


在今年“打補丁”的調控過程中,不同城市按照“因地製宜、分城施策”的原則,針對各自樓市裏存在的情況,采取了不同的調控措施,成效明顯。 


5月10日,武漢市房管局對外發布消息,在全國率先推出裝修房指導價,要求即日起全裝修房根據房屋備案價執行分段指導價,最高標準不超過每平方米5000元,對不接受指導價的項目暫緩發放預售證。


海南三亞在5月10日出台限購新政,全麵禁止期房轉讓和限製現房轉讓


重慶市從5月9日起暫停受理主城區範圍內非首套住房公積金貸款申請



定向加息

從5月2日開始,北京8家大銀行已經正式將首套房貸利率恢複至基準利率,不再有任何折扣,二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮20%。 


由此意味著央行針對樓市的“定向加息”已經拉開了序幕。


而近日,據樂居了解,在杭州,針對首套房房貸利率,除個別外資銀行還有低於九折的折扣外,包括工商銀行、農業銀行、中國銀行在內的多家銀行,已經在近期將利率折扣從9折調整為95折。


若杭州進一步調控,大概也不排除會進一步加息的可能吧。





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