房價 會漲到?30萬/平嗎?不要?問了,跪下?祈禱吧!



著名財經評論家、有“財經女俠”之稱的葉檀,在出席深圳某商業論壇並做主題演講時指出:高房價的根本原因是貨幣現象,光用經濟、人口解釋不通,“經濟差、貨幣多”才是主因。


同時預判,隻要經濟不好,貨幣還會繼續增發。未來5-10年,實際利率會維持在零利率甚至負利率的水平,而人民幣有很大可能會變成“日元”,北京上海深圳房價7年翻番會是一個大概率事件。隻有經濟轉型成功了,政府才有底氣出台房產稅,真正對房地產進行打壓。






葉檀演講實錄(有刪減)







為什麼現在的房地產這麼漲?經濟角度說不通,人口角度也說不通,隻能從一個地方來看,就是經濟差,貨幣多。





今年深圳繼續這麼漲,漲到突破香港的房子,我也看不懂。為什麼現在的房地產這麼漲?我從一個角度跟大家解讀一下。


90年代初,我剛到上海讀書,那個時候上海剛開始有商品房,93年前後,我記得最早的時候1500元/平米,那個時候我們感覺讀書是到鄉下去讀書的,最早的複旦不屬於市區,屬於上海寶山縣。


我們覺得是在鄉下,邊上有鴨子,還有田,現在那個地方的均價已經到了7萬左右,當時我們覺得1500元/平米好貴哦,根本買不起,那個時候不買,現在更買不起。


為什麼房價這麼漲?我認為隻有兩個原因,以前房價上漲,二戰以後一直到70年代,日本、美國的房價都在漲,它是平穩上漲,一打仗,產能沒了,解決掉了,一般戰爭之後人口都有報複性反彈,所以會迎來長期的上漲周期,這就意味著你什麼時候買都是對的,隻要你在高峰的時候拋掉都是對的。


但是現在,說實話,大家覺得中國經濟好嗎?我到珠三角、到長三角,現在東部沿海地區做實體經濟基本上都屬於活雷鋒性質。


08年之前傳統行業是兩位數增長,現在是負兩位數增長,你用經濟的角度說不通,用人口的角度也說不通。


我們知道,中國人最喜歡生孩子,但是2015年、2016年人口基本進入拐點期,上海不婚的挺多的,老年人這麼多,但是上海的房價瘋掉了,去年年底我去看樓盤,上海的副中心,寫字樓,因為我們是限購,又不能離婚,那個寫字樓當時的報價是4.5萬/平米,三個月之後開二期,6萬/平米。


再過兩個月開三期,每平米就要7、8萬。而且最關鍵的還不是上漲,要是光上漲,我不買也就算了,關鍵問題是你買不到,不瞞大家說,我後來找了那個開發商,根本就買不到,買房子還要托關係,這是一個很奇怪的事情。


所以用人口來看現在的房地產市場,你也不太說得通,我們隻能從一個地方來看,就是經濟差,貨幣多。



1998年M2餘額(廣義貨幣)是10.45萬億,到2014年上半年是120.96萬億,上漲12倍。如果我們把時間段再拉長,1990年中國的廣義貨幣是多少呢?


1.39萬億,1990-1998年廣義貨幣增長了10倍,1990-2014年,差不多八、九年我們的貨幣就增長10倍。


1990-2015年,2015年廣義貨幣是150萬億左右,我後來算了一下,25年時間,中國的廣義貨幣漲了100倍,我說得更確切一點,我除了一下,99.39倍。


我剛才聽到深圳現在的均價是6萬左右,我們假設它是6萬,倒推回去,25年前它應該是多少?1990年深圳的房價是多少?


我的算法很簡單,就是除以100,因為我把所有貨幣的量都打掉,我就除以100,那麼1990年深圳的房價應該是600元/平米。




台風來了,豬都會飛。也就是說我們投資賺錢並不是我們自己有多牛,而是央媽太牛了。





每個投資的人都覺得自己很牛,因為你投資什麼都賺錢,房地產是賺得最多的,投資者房地產,房地產賺錢;投資紅木,紅木賺錢;投資翡翠,翡翠賺錢,你現在到雲南那邊去看,稍微看得我上麵眼的,沒有低於一百萬的,有的人說一百萬隻能買一個廁所,那有什麼稀奇,一百萬你還買不來一塊石頭呢。


如果在這25年時間裏,你的財富增速沒有高於100倍的話,其實你跟貨幣是剛好打平。


我經常說:不要覺得自己牛,自己牛的時候,照照鏡子,默念一句話“台風來了,豬都會飛”。也就是說我們投資賺錢並不是我們自己有多牛,而是央媽太牛了。


那麼我們對於未來的投資,主要看的是什麼呢?看的是貨幣政策。如果經濟不好,經濟在轉型的過程中,很多人說未來中國經濟轉型肯定成功,對,經濟轉型肯定成功,隻要我們活得夠久,一定能看到這一天。


凱恩斯說過“從長期來看,人都會死的”,“人都會死”是個常識,其實從投資的角度來說就是從長期來看,所有的投資都有時間限製,沒有時間限製的投資是在耍流氓。


接下來會怎麼樣呢?國外經濟學雜誌有一個很簡便的經濟指數,叫做“巨無霸指數”,我就是根據巨無霸在各個國家賣的價格算出各個國家真實彙率價格,比如說美國巨無霸漢堡賣1元,在中國賣8元,那麼從實體角度來說,人民幣比美元,不管你怎麼算,從巨無霸的角度就是1比8。


現在在深圳吃一碗蘭州牛肉拉麵多少錢?有人說30元,深圳好貴哦,怪不得深圳房價高,好有錢。我在全國各個城市調查過,一碗蘭州牛肉拉麵的中位數大概是12-15元,便宜的7-8元,上海的價格是在20-25元之間。


中國物價最高的地方不是CBD,CBD賣的都是LV,全球統一價格,在深圳買是這個價格,在上海買也是這個價格,除非是免稅店,這個東西沒得比。


同樣一碗牛肉麵,最貴的是哪裏呢?機場的物價是最高的,機場這麼一碗麵條基本上48元,一般後麵會取一個“8”字,發嘛,通常是48元、58元、68元,我吃到最貴的好像是98元。


1988年蘭州的大學生吃一碗麵條多少錢呢?當時是3毛錢,最貴5毛錢,我後來算了一下,我們就按照路邊攤來算,最便宜的,大概這一碗麵條在26、27年的時間裏漲了30倍-100倍。





所以不要說消費品的價格沒有上漲,瘋狂上漲,隻是我們不知道。我一直有一個說法,我說人民幣會變成日元,很多愛國人士瘋狂的用磚頭拍我,他說“你不愛國,人民幣怎麼可能變成日元呢?”


有什麼稀奇,現在北京房價漲了之後,上海房價漲了之後,一磚頭拍下來,拍死的全是千萬富翁,所以我說你現在愛上一個女孩子,送個鑽戒算什麼,珠寶現在在下跌,你有本事中南海西邊拿兩畝地?那才算牛,現在最值錢的就是核心地帶的土地。


最近的“寶萬之爭”,一年多的連續劇,從來沒有一出戲可以演一年多,讓我們看不厭,我們總算看到了。“寶萬之爭”爭的是什麼?爭的無非兩樣東西,一是萬科的現金和品牌,萬科這家公司賬麵上現金太多了,二是萬科的土地資產,所以恒大才會舉牌廊坊發展,為什麼要舉牌廊坊發展?


你想想廊坊的投資公司,以後的投資公司如果上市的話,恐怕都會被舉牌,每個地方的投資公司都是占有地方土地最多的公司,所以爭來爭去爭的是一二線城市的土地,現在土地溢價最高。




央媽還會發錢,因為我的基本判斷是中國經濟繼續不好,不敢出房產稅,這是我一以貫之的邏輯。





有個做投資的老朋友說,他很相信一個人,這人說以前在上海房價一千五的時候,他預測上海的房價會到一萬五,現在上海的均價已經七萬左右了,他說會很快突破十萬。


我就在想突破十萬是一個什麼概念,最離譜的是我前兩天去北京,北京人說北京房價最高預測是均價突破80萬,我當時就躺倒在地,我已經不能想象了,當時是北師大的董藩提出來的,如果80萬的話,我想中國經濟就要毀滅了,無論怎麼說,在現有基礎上,均價十年以後翻番,大家覺得是很難想象的事情嗎?一點不難想象。


我們如果是7%的經濟增速,基本上7年左右就翻番了,很容易的事情,GDP每年7%的增長,大家回想一下,深圳的房價每年7%的增長有嗎?


如果是,大家半夜睡覺都會笑醒,因為太便宜了,但是十年之後,深圳的房價就是翻番以上,1.5倍,很起碼的算數,你一算就知道未來的價格會到哪兒去。


我有一個基本的判斷,央媽還會發錢,因為我的基本判斷是中國經濟繼續不好,不敢出房產稅,這是我一以貫之的邏輯,要麼跟上海、跟重慶一樣,出了房產稅等於沒用,上收的十幾億的稅還不如征稅成本,他不如不收,批一塊地,一塊地就能賣一百多億。


而且我告訴大家,營改增之後,中央政府的稅收,營業稅這一塊增長了30多倍。我想說的是,營改增地方政府吃虧了,極虧,虧了怎麼辦?心理不平衡,不平衡容易變態,一變態,地價拍得更高,這是很簡單的道理,他總要找個地方填補。




再接下去還有一件事情,我為什麼說貨幣還會增發呢?很簡單的一個道理,大家看社會融資的總量在增加,尤其是最近這段時間,最主要的是它沒辦法不放貨幣,如果我是央行,我也放貨幣,這是全球主要經濟體資本形成總額占GDP百分比。


現在中國的GDP6.7%,CPI1.8%,大家笑不動了,因為你走遍全球都找不到更好的數字,這個數字是相當相當漂亮了。但是它怎麼維持這麼高的數字?


靠投資,在所有主要的經濟體裏麵,中國是這根綠線,投資的比重已經是全球最高的了,也就是說地鐵還會造下去,高鐵還會造下去,到2020年所有50萬人口以上的城市全部通高鐵,所有大城市全部通地鐵,上海地鐵總量現在超過香港了,再接下去我想上海、北京這樣的城市地鐵裏程數肯定是全球第一。


我們經常說2009年四萬億投資,四萬億算什麼?把它當風箏放了,什麼也不算,我們現在四十萬億的投資都有了,就是他拚命的在借錢投資。


我前兩天去貴州一個地級市,我不知道大家有沒有聽說過,以前比較窮的一個地方,叫畢節,這麼一個城市,高速公路有四條通過,明年有高鐵通過,大家想想看中國這幾年的投資量有多大,完全超過我們的想象。


那麼投資誰來出錢?表麵上是地方政府出錢,但事實上是誰存錢誰出錢,誰買地誰出錢,誰買房子誰出錢,也就是說現在資金的周轉一定是通過印錢的方式,一定是通過把利率打到最低的方式,然後地方政府跟企業擺脫債務負擔。


換句話說,說得直白一點,說點人話,也就是說我的預判是未來5-10年我們的實際利率維持在零利率甚至負利率的位置,貨幣基數上升。


國企如果負債率到177%的話,怎麼辦?很簡單,讓在座所有人買資產,把國債的負債打下去,肯定是這麼幹的。


這個情況越來越嚴重,從去年開始,地方政府的負債基本上急劇上升,今年上半年還是在通過各種各樣的平台繼續負債。


所以,他敢出房產稅嗎?他敢把地價打下去嗎?如果有一天中國的房地產總體均價大幅下行,而地方政府根本沒事,舉重若輕的話,隻有一個理由,中國的宏觀經濟已經好了,也就是說經濟轉型已經成功了,他才敢那麼幹,否則借他十個膽子也不敢把房地產打下去,這就是我的基本判斷。




為什麼房地產會成為中國最最重要的潤滑劑?我認為隻有一個理由,中國的金融需要抵押品,一個大家全相信的儲蓄罐,那就是房地產。





有的時候不是我們要不要的問題,而是形勢一定會這樣子,為什麼滴滴約車合法化?打車軟件弄了半天說合法、非法,交通部門整治了半天,現在中國率先合法化,為什麼合法化?


大家看武鋼的工人,武鋼要裁幾萬人,這些工人穿著工作服去找工作,再就業、再創輝煌?別做夢了,這些人在國企幹了一輩子,五十多歲了,你讓他再創輝煌是忽悠他,這樣是不道德的。


那他能幹什麼?就業最多的是出租車或約車司機,一萬人左右幹這個事情,所以我們需要把約車軟件合法化就是這個道理,一定要讓他們合法就業。


中國的有錢人或企業在做什麼樣的事情?你以為萬達還是一家中國企業嗎?我認為不是,既然全球15%的院線票房都已經在他們手上了,我認為他們就是一家國際企業。


為什麼土地是中國最重要的硬通貨?有人說因為掌握在政府手裏,所以土地才值錢。不是的,雖然掌握在政府手裏,但是我們也曾經房地產下跌過啊,大家也曾經不買過啊,即便是房地產都在上漲,還有鄂爾多斯呢,那麼為什麼土地現在那麼值錢?


搶資產,中國現在品牌資產在搶奪,土地資產在搶奪,然後還在搶奪保險資產,幾乎所有大型房地產公司都在金融化,所有金融公司都是全牌照,全牌照裏麵一定有一個牌照——保險牌照,因為保險牌照是來現金最容易的東西,是現金流最好的。


為什麼房地產會成為中國最最重要的潤滑劑?我認為隻有一個理由,很簡單,中國的金融需要抵押品,你說什麼都是假的,他抵押給你一堆股票,這個股票有可能三年之後就一分錢不值,也就是說信用太差了,差到除了房地產他什麼也不相信。


有一部美劇大家看過沒有?叫《別對我撒謊》,拍了三季就沒了,我當時看了時候,它說每一個人平均十句話裏麵有三句是謊言,不管真的、假的,就是他習慣性的謊言,有可能三句不是真話。


我後來一想,在中國做生意,有可能十句裏麵八句是假的。


這說明什麼呢?這說明如果沒有抵押品的話,中國的金融是沒有辦法運作的,它需要一個大家都相信的抵押品,它需要一個大家全相信的儲蓄罐,那就是房地產。


我現在碰到的情況都發了瘋了,就跟去年上半年做股市一樣,我現在到什麼飯店去吃飯,邊上那張桌子一定在說房地產,一定在討論要不要買房,昨天晚上我們在深圳吃飯,邊上那桌就在說深圳的房地產。


為什麼這樣?為什麼你覺得中介機構是你的親人?隻有他沒有騙過你,很簡單,隻有經緯度、磚頭水泥騙不了你,那張房產證騙不了你,很多人批房地產開發商沒道德,我不批,因為我從來不覺得一個行業沒道德。


現在有人說房地產業很高尚,從來不騙人,你看,股市才騙人。股市騙人也是大家給逼的,它漏洞太大了。


國的敏感資金在做兩件事,我們可以學,第一件事情是搶奪資產,第二件事情是國際配資,這是中國敏感資金在做的兩件事情。


你覺得美的是珠三角的企業,中國很大的一家電器商,但是他最近在日本買了一個研發中心。你覺得三一重工是長沙的企業,人家把總部搬到北京去了,在歐洲買廠房,中聯重科在意大利有廠,你跑到法國波爾多地區,十分之一酒莊都是中國人的。


中國人現在是逮到什麼買什麼,華爾道夫酒店、土地,他們覺得上海一座城市的房產就可以把新西蘭買下來的時候,還不如直接去新西蘭買地,來得更劃算。


這就是資產配置,我身邊認識的所有人,隻要是中產收入階層以上,我問在座所有的人,你有孩子,他高中畢業或大學畢業,還有誰不送孩子出國的?沒有,孩子全在國外或者全是留學回來的。


我有一次去美國一個特偏僻的地方,一個私立中學,兩個股東,有一個老板居然是溫州人,你把孩子送到加拿大去,想讓他學一口流利的英語,有可能他學一口流利的廣東話回來。


沒有錢的話,做人肉對衝,也就是父母這一輩在國內,孩子在國外。




大家可能會問:“會到20萬/平米嗎?會到30萬/平米嗎?”我想說的是:現在不要問了,跪下祈禱吧!





最後,我來給深圳定一個坐標。


一、深圳什麼都好,人口年輕化,創業創新,我問大學生“現在創業要去哪些城市?”他們告訴我通常來說現在創業的城市國內隻看好三個城市,一是北京,二是深圳,三是杭州。上海這座城市有點老化,雖然我生活在上海。所以從人口紅利來說,從搶別人的錢來說,深圳都是最好的。


深圳隻有一個是比不過其他城市的,連武漢、西安都比不過,深圳最糟糕的就是教育,尤其是大學,大學不是一天能辦起來的,深圳最近說要花很多錢把人家的大學弄過來。


二、投資不要出圈。未來我最看好的地區仍然是京津冀、長三角、珠三角。


這些城市群裏,政府的扶持來看,我最看好京津冀,因為以前隻要北京在的城市,周邊是寸草不生的,最沒有存在感的省會城市就是石家莊,離北京太近,有點錢的城市都會去北京。現在北京開始外溢了,北京周邊的衛星城房價直升,真的都瘋了,我連問都不敢問了。


然後是珠三角核心區塊周邊的衛星城,包括深圳未來怎麼樣,我覺得未來,而且很快,深圳會比香港好,尤其是通行之後深圳會比香港好。


本來深港通了之後,其實一起來了之後,周邊的衛星城就很好,但現在我覺得主要是金融政策,他要把深圳跟上海盡快打造成一個離岸金融中心,這是沒有辦法解決的心病,為什麼深圳離香港這麼近,但深圳現在還瘋狂的做金融這一塊,原因就在於此。


有了金融,有了軌道交通,有了地鐵,大家可以依此類推,房子最貴的地方,像上海,以前淮海路、南京路最貴,上海現在甲級寫字樓全都在陸家嘴,就是浦東那裏你看得到的,老拿出來做中國名片的地方,看著很豪華,事實上也很豪華。


深圳在我眼裏,未來發展有幾塊:一是金融,這一塊未來一定是溢價最高、房價最高的地方,因為這部分人的單位GDP最高,人均財富也是最高的。二是地鐵所到的商業要害。


大家可能會問:“會到20萬/平米嗎?會到30萬/平米嗎?”


我想說的是:現在不要問了,跪下祈禱吧!


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